Развивать не строить

О современном градостроительстве и его историческом наследии, о роли и масштабе девелопера и перспективах развития отрасли поговорили с архитектором, имеющим международное портфолио, основателем архитектурной компании AMBILUX architects Юрием Чаплыгиным.

— Что из себя представляет современное градостроительство в России?

— Для более глубокого понимания предмета давайте начнём с того, как это было раньше. Советское градостроительство являло собой комплекс мероприятий, связанных с образованием систем расселений и реализацией крупных решений по строительству городов и микрорайонов. Оно базировалось на плановой экономике, благодаря ей стало возможным сформировать долгосрочные цели для обеспечения жильём граждан в кратчайшие сроки совокупно с созданием градообразующих предприятий и формированием обширной социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Функционировала крупная система, над которой работали проектные институты, они по госзаданию разрабатывали новые генеральные планы городов и поселений — существующих и новых. Цель, поставленная партией перед советскими градостроителями, была выполнена. Их методология и на сегодняшний день успешно применяется в ряде стран. Между градостроительными школами устраивались масштабные конкурсы. У советского подхода была особенность — большинство объектов массовой застройки были типовыми, что соответствовало идеологии и потребностям того времени.

Сейчас перед нами стоит аналогичная задача — увеличение демографических показателей, создание условий для технологического суверенитета, при этом разрыв в профессии составляет более 30 лет. Только сейчас начинают появляться новые подходы и градостроительные школы для реализации потребностей современного общества. Например, мы разработали и успешно применяем свою адаптивную к разным масштабам и функциональному насыщению территорий методологию «Интеллектуальное моделирование».

Современное градостроительство, на мой взгляд, представляет собой череду удачных и неудачных попыток комплексного развития территории — ключевого механизма освоения застроенных территорий взамен уплотнительной (точечной) застройки и незастроенных — со сменой функционального назначения.

— В чём принципиальная разница между подходами современного и советского градостроительства?

— Плановая экономика СССР позволила сформировать градостроительную систему. Основным документом являлся генплан, за которым следовал проект детальной планировки. В соответствии с этими документами и велась застройка. В результате мы получали крупные градостроительные ансамбли, сформировавшие узнаваемый облик советских городов и, собственно, новые советские города.

При переходе в рыночную экономику градостроительные подходы, которые ранее базировались на плановой экономике, стали более неуместны. Получилось так, что задачи, которые раньше решало государство, взял на себя бизнес, не имеющий удовлетворительных компетенций в области девелопмента. Мы получили совокупность разрозненных участков, где каждый из собственников ставил перед собой цель максимально быстрого получения прибыли, зачастую не представляя того, что планируется на соседнем участке. Хаотичный бум случился сначала в коммерческой недвижимости, потом в жилой. Несогласованность действий землевладельцев послужила причиной не только возникновения невостребованных площадей и снижения ликвидности построек и территорий, но и бессистемной застройки и, как следствие, деградации городской среды, с которой столкнулось большинство российских городов. С недавних пор вместо обязательного к исполнению документов генплана и проекта детальной планировки мы получили рекомендуемый к выполнению мастер-план.

— Объясните, чем они отличаются.

— Генплан ранее являлся основополагающим объёмным документом перспективной застройки, необходимым к исполнению. Сегодня мастер-план — это концепция, не везде обязательная к исполнению. Таким образом, цели этих документов одинаковы по смыслу, но разные по степени влияния. Я считаю, что мастер-план должен стать обязательным к исполнению документом, сходным по своему составу и назначению с генпланом и проектом детальной планировки, что, впрочем, логично: Master plan дословно переводится как «генеральный план». Тогда девелопер может использовать наглядную инструкцию перспективного развития и действовать в её рамках.

— Что из себя представляют застройщик и девелопер и какие места они занимают в системе современного градостроительства?

— Предлагаю сперва разобраться с терминами. To develop переводится с английского как «развивать», соответственно, девелопер — это тот, кто развивает. Функция застройщика — строить. По моему мнению, девелопер принципиально отличается от застройщика тем, что в его замысле присутствуют перспективы, в частности, многофункционального развития территории, которое влияет на развитие города и даже страны. Застройщик таких задач перед собой не ставит и не должен.

В моём идеальном представлении девелопер в градостроительстве — это та фигура, которая занимается стратегией развития территории, формированием части ткани города. Он не ограничивается формированием жилой застройкой и обязательной социальной инфраструктуры. Он понимает, какие структуры и функции, кроме жилья и необходимых задач, появятся на этой территории. Одна из основополагающих функций девелопера — собрать на одном земельном лоте ряд стейкхолдеров, чтобы создать многофункциональное пространство с жильём, социальной функцией и местом приложения силы горожан.

— Как вы видите перспективы градостроительства в нашей стране на ближайшие годы?

— Сейчас самое подходящее время для формирования планов, связанных с перспективной застройкой, — создания мастер-планов силами компетентных участников. Я вижу перспективы развития регионов, в первую очередь мегаполисов и их агломераций. Полицентричность перестала быть просто термином — развитие пригорода очень перспективно.