Конец эпохи «быстрых метров»

Высокая ключевая ставка, трансформация льготных ипотечных программ и охлаждение ажиотажного спроса заставили российский девелоперский рынок пройти через жёсткую переоценку ценностей. Время, когда покупатель брал любые квадратные метры на ранней стадии строительства, прошло. О том, как рынок адаптируется к новым экономическим реалиям, почему системные застройщики выходят в малые города, за счёт чего растёт сегмент курортной доходной недвижимости, журналу «S | Недвижимость» рассказал директор компании «Новосибирский квартал» Иван Завьялов.

— Иван Алексеевич, девелоперский рынок сегодня переживает серьёзную трансформацию: высокая ключевая ставка, ужесточение условий ипотеки, рост себестоимости. Как компания «Новосибирский квартал» оценивает текущий этап развития отрасли?

— Мы наблюдаем смену фундаментальной парадигмы. Эпоха лёгких продаж и инвесторского ажиотажа закончилась. Когда ключевая ставка держится на высоких значениях, покупатель становится предельно прагматичным. Он больше не совершает эмоциональных покупок и тщательно оценивает каждый рубль.

Для рынка это здоровый фильтр. Выигрывают не те, кто пытается выжать максимум квадратных метров из площадки, а компании с устойчивой финансовой моделью, качественным контролем себестоимости и понятным продуктом. В условиях, когда ипотека перестала быть безусловным локомотивом, единственным реальным преимуществом становится само качество жилой среды — транспортная доступность, экология, безопасность, наличие школ, садов и соразмерность архитектуры человеку.

— Один из главных трендов рынка — смещение спроса с объектов на котловане к сданным домам и проектам высокой степени готовности. С чем связан этот сдвиг?

— Покупатель стремится минимизировать риски и оптимизировать расходы. В текущих условиях люди не хотят одновременно платить ипотечные платежи и арендовать временное жильё, ожидая ключей годами. Нужны решения здесь и сейчас. Готовый объект — это прозрачность: зашёл, оценил качество и переехал.

Мы чётко видим этот тренд на примере нашего ЖК «Кольца» в Краснообске. Комплекс полностью построен и сдан в эксплуатацию. Там создана уникальная экосистема — рядом лесопарк им. Синягина и дендропарк, создана уникальная инфраструктурная среда — велосипедное кольцо-бульвар. Сегодня в «Кольцах» остался финальный пул квартир — преимущественно просторные двух- и трёхкомнатные варианты для семей. Покупатель приедет, посмотрит на готовые дворы с красивым озеленением, зайдёт в квартиру с отделкой и сразу примет решение.

Аналогичная картина в микрорайоне «Фламинго». Мы предлагаем сданные дома малоэтажного формата с лифтами, где можно купить квартиру с готовностью под ключ и даже с мебелью. Человек заезжает в день сделки, минуя строительный шум и расходы на отделку.

— Системные застройщики всё активнее выходят за границы областных центров в малые города и города-спутники. Что движет девелоперами на этих территориях?

— В крупном мегаполисе рынок перенасыщен, а земельный банк дорог. В то же время в городах-спутниках и малых городах годами формировался колоссальный отложенный спрос на жильё нового качества. Жители накопили капитал, но были вынуждены либо жить в устаревшем советском фонде, либо переезжать в областной центр.

Наш проект «Сердце Бердска» наглядно показал потенциал этого направления. Бердск — крупнейший спутник Новосибирска, где запрос на комфортное жильё оказался огромным. Люди хотят оставаться в родном городе, но требовать от застройщика современную инженерию, закрытые дворы без машин, безбарьерную среду и красивые фасады. Выходя в такие локации, системный застройщик приносит новые стандарты урбанистики и получает устойчивый спрос.

— Застройщики активно диверсифицируют портфель за счёт рекреационной недвижимости. Ваш апартотель RIZALTA в Белокурихе — именно такой пример. Какова стратегия проекта?

— Опираться только на классическое жильё в одном регионе в условиях турбулентности — риск. Диверсификация — инструмент устойчивости. Проект RIZALTA в курортной Белокурихе на Алтае отвечает на бурный рост внутреннего туризма и запрос частных инвесторов на сохранение капитала.

Белокуриха — уникальный круглогодичный курорт. Мы строим там премиальный комплекс доходных апартаментов у подножия горы Церковка. Инвестор получает пассивный доход от аренды под управлением профессионального отельного оператора, а компания — устойчивый финансовый поток в динамичном курортном сегменте.

— При этом вы строите флагманский проект в центре Новосибирска — жилую систему «ПЕГАС». Какая философия заложена в его основу?

— ЖК «ПЕГАС» на ул. Демьяна Бедного — это ответ на главный дефицит делового человека — дефицит времени. В проекте реализована концепция «десятиминутного микрорайона»: станция метро «Маршала Покрышкина», парк «Берёзовая роща», детский сад, — всё в шаговой доступности. Главный козырь — прямо через дорогу находится престижная гимназия № 13 им. Быкова, к которой дом прикреплён по микроучастку.

Мы заложили высочайшие стандарты — минимум студий, запроектировали всего 6–8 квартир на этаже для сохранения камерности, создали огромный подземный паркинг и разместили приватный коворкинг на первом этаже только для жителей. Строительство идёт высокими темпами. Надеюсь, сдадим проект раньше срока.

— Компания «Новосибирский квартал» известна тем, что не уходит с объектов после сдачи. Зачем девелоперу инвестировать в соседские сообщества?

— Продать квадратные метры — это лишь половина дела. Важно то, как дом живёт дальше. В своих микрорайонах мы сформировали настоящее соседское комьюнити — проводим субботники с утренней зарядкой и выпечкой, уличные кинопоказы, детские праздники и спортивные мастер-классы с чемпионами.

Когда соседи знают друг друга по именам, во дворе исчезает вандализм, люди бережно относятся к общему имуществу, а дети растут в безопасной среде. До 30% повторных продаж у нас идут по рекомендациям жителей. Покупатель выбирает не просто стены, а образ жизни.

— Каков ваш прогноз по развитию строительной отрасли на ближайшие годы?

— Рынок ждёт консолидация. Уйдут мелкие игроки, останутся системные компании с историей, собственными компетенциями и репутацией. Выиграют те, кто создаёт честный продукт и берёт на себя ответственность за формирование комфортной среды.

Главный смысл нашей работы — строить дома, в которых люди будут комфортно и счастливо жить десятилетиями. В условиях любой неопределённости нужно просто продолжать созидать, уметь меняться и держать качество на высоком уровне.