Кирилл Ивантеев: «Наши проекты эффективны в любых условиях»

«ЁЛКА девелопмент» сдаёт ЖК «Грибоедов», строит «Новые Снегири» и анонсирует новый проект комфорт-класса на границе с Академгородком. В условиях изменения законодательства девелопер с сильной командой аналитиков быстрее других сориентировался в новых запросах рынка. Каковы главные тренды, рассказал  лидер компании Кирилл Ивантеев.

— Как у «ЁЛКА девелопмент» обстоят дела с текущими проектами?

— На сегодняшний день у нас в работе находится два проекта. Первый — это жилой комплекс «Грибоедов», который готов на 95%. Его сдача запланирована на II квартал 2020 года, и мы идём в графике. Кроме того, мы вошли в ещё один проект — это жилой комплекс «Новые Снегири». Это два семнадцатиэтажных дома с тёплым бассейном, пристроенным к жилым многоэтажкам. Уже определён оператор, все соглашения подписаны, договоры заключены. Мы получили под этот проект финансирование банка «Дом.рф» по очень выгодной ставке — 8,5%. Строительство идёт полным ходом. В июне 2021 года сдадим комплекс в эксплуатацию.

— Эксперты считают, что новое законодательство делает невыгодным для застройщиков затягивание сроков.

— Совершенно верно. Мы тоже буквально на днях «подбивали» графики строительства и поняли, что, скорее всего, будем сдавать «Новые Снегири» раньше срока, потому что нет смысла затягивать стройку. Когда абсолютно весь процесс строительства обеспечен проектным финансированием, лучше возводить дома ударными темпами, ничего не дожидаясь.

— Этими двумя девелоперскими проектами вы ограничитесь?

— Нет. Мы пока не анонсировали начало строительства, но купили ещё один земельный участок. Будем строить жильё в востребованном сегодня формате среднеэтажных домов — от пяти до семи этажей. На земельный участок в 5,5 гектара мы «посадим» не больше тридцати тысяч квадратных метров жилья — очень комфортный формат, уход от «человейников». Сейчас выбираем проектное бюро. В своеобразном конкурсе участвуют наши прежние партнёры по комплексам «Грибоедов», и «Новые Снегири», а также шведы — концерн Semren&Mansson. Шведская компания готова выдвинуть нам свои концептуальные предложения. Нам любопытен их взгляд. Хотим сделать комплекс с новыми стандартами.

— В чём отличие?

— Низкая плотность жителей, большие общественные пространства, много мест для активности вне дома. Кроме того, мы по-честному обеспечим одно машиноместо на квартиру в границах нашего земельного участка и некоторое количество гостевых парковок. Задача — добиться коэффициента полтора машиноместа на квартиру. Проект будет строиться на границе с Академгородком и, соответственно, мы понимаем, что большинство жителей будут передвигаться на автомобилях. Соблюдём и прочие признаки комфорт-класса: экологичные материалы, минимум два санузла в квартире, лифты.

— Лифты в пятиэтажках?

— Обязательно. Мы, честно говоря, недоумеваем: почему в среднеэтажных и малоэтажных домах не предусматривают лифт? Да, эта опция несёт некоторое удорожание, но и даёт комфорт, который позволяет работать с любой категорией покупателей: семьи с детьми, пожилые люди, люди с ограничениями по здоровью. Очень перспективная история.

— То есть «ЁЛКА девелопмент» превращается в полноценного девелопера?

— Да, нам доверяют наши инвесторы, активно входят в совместные проекты. Именно поэтому мы сейчас наращиваем земельный фонд, чтобы обеспечить себя объёмом строительства порядка пятидесяти тысяч квадратных метров жилья, без учёта «Новых Снегирей» и «Грибоедова».

— «Дом.рф» станет вашим ключевым партнёром по всем новым проектам?

— Пока нам очень удобно и комфортно сотрудничать. Они оперативно реагируют на документы, которые мы предоставляем на рассмотрение. И у «Дом.рф» на сегодняшний день самая привлекательная базовая ставка. Несмотря на то, что мы в Новосибирске получили проектное финансирование по 8,5%, через полторы недели после подписания нашего кредитного договора у них появилось очередное «ноу-хау» — и ставка сегодня составляет уже 7%. На наш взгляд, это пока самая передовая структура в области проектного финансирования по процентным ставкам. Плюс ко всему, у них нет никаких скрытых платежей и процентов, которые, к сожалению, мы находили в других банках. И что немаловажно: мы с «Дом.рф» разработали совместный продукт, который называется «ПостПлатёж». Он уже внедрён в «Новых Снегирях». «Дом.рф» так заинтересовался нашей разработкой, что московский офис держит её на контроле и при успешном результате будет использовать по всей России.

— В чем её суть?

— Она очень проста. Основная проблема и боль всех покупателей в долевом строительстве заключалась в том, что они, к сожалению, всегда рисковали. Предыдущая редакция 214 ФЗ давала две возможности: либо ты вкладываешь собственные средства в первичное строительство, либо продаёшь квартиру и живёшь в съёмном жилье, пока новое не построится. Но не все застройщики добросовестны. А программа «ПостПлатёж» снимает любые страхи. Выглядит это следующим образом: любой желающий купить квартиру в «Новых Снегирях», заключает договор долевого участия и вносит 50 тысяч рублей на эскроу-счёт. При этом фиксируется стоимость квартиры. Далее дольщик должен в течение семнадцати месяцев внести равными частями 15% стоимости квартиры, которые будут являться первоначальным взносом при ипотечной сделке. И всё. Он живёт в своей квартире, не переплачивает никакие проценты, не платит за аренду. Если вдруг по какой-то причине покупатель к моменту ввода дома в эксплуатацию не вносит деньги за квартиру, договор с ним расторгается и сумма, которая накоплена на эскроу-счёте, просто возвращается ему.

— Без потерь и штрафных санкций?

— Совершенно верно. Так как сегодня деньги на весь процесс строительства мы получаем от банка, теряется смысл брать их с покупателя квартиры заранее. Ну, и главное: если мы понимаем, что квартиру покупатель предполагает приобрести в ипотеку, большую часть которой погасит после продажи текущего жилья, то наша программа становится выгодной вдвойне. Не секрет, что в первый год после выдачи кредита банки выбирают проценты, а «тело» кредита гасится по минимуму. По нашим расчётам, переплата составляет в среднем порядка восьмисот тысяч рублей, если покупать квартиру на ранней стадии в ипотеку. А мы предлагаем эти 800 тысяч сэкономить.

По итогу получается, что человек может спокойно продать квартиру, когда новый дом уже построен и погасить досрочно ипотеку, либо старую квартиру не продавать, а, например, сдавать её в аренду и гасить из полученных средств свою ипотеку на новое жильё. А это некий шаг к капитализации для российских семей. Несколько недель назад мы презентовали нашу программу новосибирским риэлторам, и они были воодушевлены. Решение, казалось бы, очевидное, но мы предложили его первыми.

— «ЁЛКА девелопмент» — это не только девелоперские проекты, но и консалтинг, аналитика. Как будете двигаться в этих сферах в следующем году?

— Могу приоткрыть завесу секретности: у нас в планах открытие образовательного портала. Через образовательный контент мы хотим донести до девелоперов и застройщиков, с чем они могут столкнуться, заходя в новые условия рынка. На самом деле, не так много компаний в Новосибирске сегодня работают по новому законодательству. По статистике, 80% строительных компаний движутся в старом фарватере, имея задел по объёмам строительства примерно на два года. Мы готовы рассказать, с какими трудностями столкнулись, где нам пришлось потрудиться и какой опыт приобрели.

— Знаю, что вы заняты разработкой ещё одного продукта — интерактивной карты по реновации жилого фонда. При каких условиях этот проект будет доведён до конца?

— Карта в любом случае будет сделана. Я думаю, что мы увидим в этом проекте поддержку со стороны областных и городских властей. По крайней мере, по результатам нескольких встреч, я вижу хороший отклик. Только, к сожалению, у нас есть лишь определённые данные по тем районам, которые мы просчитывали ранее. Доступ к глубоким данным Росреестра позволил бы сделать этот продукт очень качественным, полезным и властям, и бизнесу.

— Что будет собой представлять эта карта?

—  Картографический слой — на него нанесены поквартально объекты, которые сегодня могут рассматриваться в рамках программы «Доступное жильё» и программы реновации. Нажимая на определённый район, потенциальный инвестор сможет видеть количество домов, которое подходит под реновацию, либо другую программу. Он будет знать количество жильцов и квадратных метров дома, после чего будет просчитываться небольшая экономическая формула и формироваться финансовая модель для каждого объекта. Понятно, что будет наложена и рыночная цена стоимости квадратного метра в этом районе, чтобы потенциальный участник проекта понимал, что он сможет заработать, если «зайдёт» в этот квартал. Я думаю, что мы договоримся, и карта будет размещена на портале регионального Минстроя. Соответственно, каждый желающий сможет спокойно подавать заявку на участие в том или ином конкурсе на получение территории для реновации.

— Как будет развиваться ваша система «Декарт Онлайн»?

— Будет масштабироваться. Уже сегодня это не только «Декарт-Новосибирск», мы запустили «Декарт-Иркутск», и в планах на этот год открыть ещё два миллионника — Красноярск и, возможно, Краснодар. Мы понимаем, что потенциал там есть, и туда активно пойдут застройщики. «Декарт» будет нужен им для того, чтобы качественно оценивать территорию и принимать взвешенные решения.

— Оценивая рынок в целом, какие тенденции вы выделяете в 2020 году?

— Очень интересный тренд — рынок будет активно двигаться в сторону социальных проектов. Я давно такой подход пропагандирую: инвестиции должны быть не только высокодоходными, но и полезными для общества. В каждом проекте, который «ЁЛКА девелопмент» реализует, предусмотрены социально значимые вещи. Мы разбили сквер Грибоедова, строим бассейн на «Новых снегирях», высаживаем большемерные растения, ставим красивые скамейки, светильники. В новом проекте в районе Академгородка мы будем строить детский сад: никто нас об этом не просит, но очевидно, что людям он будет необходим. В Новосибирске уже есть опыт, когда застройщик строит подобного рода инфраструктуру, а власти затем выкупают её по сметной стоимости. Мы хотим применить подобные механизмы у себя.

— Зачем вам это всё?

— Вы знаете, мы — не строители. «ЁЛКА девелопмент» всю сознательную жизнь консультирует застройщиков, и каждый раз мы указывали им на очевидные вещи, которых они, к сожалению, не замечали. Мы можем на пальцах сегодня с вами посчитать тех застройщиков, которые хотели бы сами жить в тех домах, которые они построили. Они стараются жить в другом месте, изначально предполагая, что их покупатели — люди с меньшими запросами. А мы исходим из принципа: «Что здесь надо сделать, чтобы я здесь захотел жить?». В этом случае на каждый проект начинаешь смотреть другими глазами. Другие планировки, другое наполнение, другие визуальные решения.

— Новое законодательство делает такой подход необходимостью?

— Пожалуй, да. Нашим коллегам по цеху — девелоперам, застройщикам — нужно начинать работать не по принципу: «Строим, сколько можем», а по принципу «Строим, сколько купят». У нас же многие до сих пор живут в старых условиях: мы строим максимум. А зачем этот максимум? Купят ли его? В новых условиях, если у тебя проект выходит по срокам за два года, ты начинаешь нести убытки. И нужно построить ровно тот объём, который ты реализуешь за время строительства.

Многие застройщики же привыкли не торопиться, потому что деньги, которые раньше к ним поступали от дольщиков, ровным счётом не стоили ничего. Можно было спокойно затягивать сроки, переносить их и не думать, что о тебе будут говорить. А в новых условиях, если ты вдруг задержал сдачу — всё, ты в чёрном списке. С тобой могут завершить сотрудничество по проектному финансированию и выкатить серьёзные штрафные санкции. Поэтому сегодня не время создавать излишки. Мы создаём ровно столько, сколько будет куплено, а с такими программами, как «ПостПлатёж», мы снимаем все риски потенциального покупателя. Проект с учётом интересов потенциальных жильцов, комфортный алгоритм покупки, короткие сроки строительства — вот сегодняшний рецепт успеха на рынке новостроек.

Текст: Юлия Дорн
Фото: Никита Давыденко