Инвестировать в земельный бизнес – выгодно?

Юрий Беляк – руководитель проектов загородной и коммерческой недвижимости инвестиционной компании «Квартал 12» рассказывает о том, как грамотно вложить инвестиции в земельный бизнес и на что обратить внимание при покупке участков.

– Почему компания называется инвестиционной?

– Мы занимаемся девелопментом –  это либо создание недвижимости, либо изменение существующей недвижимости, для увеличения ее стоимости. У нас второй случай. Наш продукт – это земельный участок. Мы берем землю, которая никому не нужна и не имеет высокой стоимости, инвестируем туда свои средства и продаем ее намного дороже. Мы продаем ее не на конечном этапе, а на этапе создания проекта. Поэтому мы инвестируем и деньги наших покупателей. Например, у предпоследнего проекта разница между стартовой ценой и финишной  была 40%. Такая цифра была достигнута за полгода. Фактически клиент может продать этот участок и заработать 40% сверху.

– Сначала вы занимались коттеджными поселками. Почему решили заниматься коммерческой землей?

– Да, действительно, первый наш проект был поселок – «Квартал 12» в Кольцово. Потом мы запустили строительство дачного поселка у моря  – «Экопарк». Одновременно с ним начали и первую очередь строительства бизнес-парка «Квартал 12». Это участки для бизнеса, для строительства складов и производств. Почему мы это сделали. Коттеджных поселков на рынке много. Они востребованы и поэтому их становится еще больше. Пообщавшись с представителями малого бизнеса, мы услышали жалобы на то, что нет подходящей земли, чтобы разместить производство и склады. Мы посмотрели на рынок Новосибирска и поняли, что эта ниша не занята. А в городе много участков, которые находятся в старых складских комплексах или на каких-то базах, которые уже не функционируют. Как правило, такие участки большой площади и размещать на них здание 500 кв.м. нерентабельно. И мы решили занять эту нишу и готовить участки для малого бизнеса со всеми коммуникациями.

– Как вы выбираете место для развития?

– Мы выбираем место, которое привлекательно не только сейчас, но будет привлекательно и в перспективе. Первая наша земля была в промзоне наукограда Кольцово. Кольцово сейчас развивается большими темпами, там разместился Биотехнопарк, строит свой офис компания «Катрен», размещает производственные площадки фирма «Ангиолайн». И само Кольцово застраивается активно. Главный плюс этого местоположения – это три основные артерии автотранспорта. На Бердское шоссе оттуда 3 выезда: через Академгородок, через Ельцовку и через Первомайский район.

Вдобавок в 6 км от «Квартала-12» строится Восточный обход. Он был приостановлен, но сейчас его снова запустили и к октябрю 21 года обещают сдать. Помимо Восточного обхода из промзоны  Кольцово есть прямой выход на Ленинско-Кузнецкий тракт в строну Плотниково. На тот момент, когда мы запустили «Квартал-12», там была щебеночная дорога, которая действовала либо летом, либо зимой, в межсезонье туда было лучше не заезжать. А сейчас там почти закончили асфальтирование и место имеет удобное расположение со всех сторон. Логистика многое решает.

Второй объект – бизнес-парк «Развитие». Это восточная часть Новосибирска рядом с Раздольным. Он выбран по тому же принципу – 700 м от трассы Восточный обход, Ленинско-Кузнецкий тракт, Гусинобродский тракт, который идет в Кемерово и Ленинско-Кузнецк. Опять же место перспективное. Плюс нет санитарных ограничений по размещению производства.

– Кто сегодня ваш клиент?

– Это малый бизнес. Это либо небольшое производство, либо склад, размещение спецтехники. Например, нашим клиентом стала автошкола «Лидер», они разместили автодром на площадке в промзоне Кольцово.

Это компании, которые до этого сидели на аренде и столкнулись с тем, что арендатор может в любое время прекратить договор аренды, продать помещение. Либо компании, которые уже накопили какие-то деньги, чтобы построить свое и уйти с аренды. Или они готовы взять землю в кредит, потому что это все равно окупится. По нашим предварительным подсчетам, участок 10–20 соток, здание 500 кв. м , окупится за 6 лет, если сравнивать с затратами на аренду.

– Может быть так, что бизнесмену дешевле купить пустой участок и построить все самому?

– Нам в основном задают два вопроса: не проще ли купить участок сельхоз назначения, которых много и продаются они действительно за копейки, и самому сменить разрешенное использование? И второй вопрос  – не проще ли самому построить коммуникации? Вернемся к нашим клиентам. Это небольшие компании, которым нужно здание от 200 до 1000 кв. м. Для такого здания требуется участок от 10 до 35 соток. Чтобы сменить разрешенное использование требуется от года до двух. Здесь участвуют как местные власти, администрация, так и правительство области. А в бизнесе время – деньги. Второй момент – строительство инженерных сетей. Нужно электричество, нужно получить техусловия, поставить трансформатор, построить линию 0,4 кВ до здания с условием, что рядом есть линия 10 кВ. Затраты обойдутся примерно в миллион, если речь идет о 100–150 кВт.

Далее – подъездная дорога, требуются вложения в дорожное полотно. Оно бывает либо щебеночное, либо это бетонные плиты. Третий момент – вода. Часто бывает, что точка подключения воды гипотетически рядом с участком. Но большинство этих труб находится на балансе другой организации, и за врезку к своим трубам они попросят миллион, два или три. А бывает и такое, что техусловия на подключение к воде просто не дают, потому что абонентов уже достаточно много. Остается скважина. Скважина примерно в 100 м обойдется в 400 тыс. рублей, а это тоже затраты.

Газоснабжение. Кто сталкивался с газоснабжением, тот понимает, что это, наверное, одна из самых больших трудностей у нас в Новосибирске. Надо получить лимиты, техусловия. Лимитов, как правило, не хватает и они уже заняты кем-то. Надо построить газопровод, поставить ГРПШ, что выливается в 1–2 млн, а то и больше.

На наших участках мы ставим общий трансформатор, получаем техусловия на этот трансформатор и даем возможность получения техусловий каждому участку. Строим общую скважину, подводим к каждому участку сети водоснабжения. Строим дорогу, строим газопровод низкого давления. И у клиентов выходит участок с уже готовыми точками подключения гораздо дешевле.

– Есть такое понятие постоянный клиент. В недвижимости оно обычно не используется. Бывали ли у вас случаи, когда клиент обращался к вам несколько раз?

– Действительно, в недвижимости это большая редкость, кто-то о таком вообще не слышал. Но у нас есть несколько постоянных клиентов. К примеру, один из них купил у нас сначала один участок в 1-й очереди строительства бизнес-парка, затем в «Экопарке», далее для партнера приобрел землю в коттеджном поселке «Квартал-12» и 4-е приобретение – это участок уже в 3-й очереди строительства бизнес-парка. Еще один пример. Клиент поставил свое производство в «Квартале-12» и затем стал скупать все участки, находящиеся рядом. Начал покупать участки в 3-й очереди по инвестиционной цене, чтобы лет через 5 построить здания и сдавать их в аренду. Третий случай примерно такой же. Клиент купил участок в первой очереди, продал его и на эти деньги купил уже два участка по  инвестиционной цене. Теперь ждет наших следующих проектов для дальнейшего инвестирования.

– На что обратить внимание при покупке земли. Можете дать несколько советов?

– В первую очередь надо обратить внимание на место. Оно должно быть удобным: для подъезда сотрудников, для подъезда клиентов. Второй момент – это документы. Если участок в аренде, то могут быть сложности, договор аренды могут прекратить. Если участок находится в собственности, то земля никуда не денется. Должно быть правильное разрешенное использование, правильная категория для ведения бизнеса. Бывают случаи, когда нельзя разместить определенный бизнес на том или ином земельном участке, так как там находится либо санитарная зона, либо жилая. Также надо посмотреть, есть ли рядом подключение к инженерным сетям. Если есть, насколько они далеко от участка. Есть ли лимиты на газ, электричество.

– А у кого можно узнать о лимитах?

– Не у всех продавцов есть эта информация. Можно обратиться в администрацию района, в земельный комитет и узнать, где проходят инженерные сети и к кому они относятся.

Еще один ценный совет. Не все в Новосибирске знают, что у нас есть публичная кадастровая карта на сайте Росеестра, которая позволяет онлайн увидеть все участки, которые уже находятся на кадастре. Там можно посмотреть категорию земель, разрешенное использование, точную площадь, местоположение. Это очень удобно как на компьютере, так и в приложении на телефоне.

И, конечно, при покупке того или иного участка советую посмотреть самого продавца – частное это лицо или организация. Обратите внимание на репутацию компании.

Беседовал Андрей Карагодин