Создаём и созидаем

Девелопмент — это не только высокая маржинальность, но и большие вызовы, сложные проекты и стратегические битвы. Девелоперы столкнулись с новым этапом, где привычные подходы перестают работать, а конкуренция обострилась до предела. Как строить, когда экономика не даёт гарантий, ипотека становится недоступной, а ожидания покупателей только растут? Директор по развитию ГК «КПД-Газстрой» Кирилл Покровский — о будущем недвижимости, сложностях и инновациях.

«Такой напряжённости, как сейчас, на рынке жилой недвижимости я не помню»

— Какая атмосфера сейчас царит на рынке жилой недвижимости в регионе?

— Давайте откровенно: рынок находится в сложной и нестабильной ситуации. Я не помню, чтобы психоэмоциональная и материальная напряжённость среди застройщиков была такой высокой. Факторов, которые давят на рынок, много. В первую очередь это отсутствие былых драйверов роста. Несколько лет назад всё было прозрачным: понятно, где развитие, где точки роста, как выстраивать долгосрочное планирование. Сейчас такого понимания нет.

Особенно тяжело небольшим девелоперам, у которых один-два проекта и высокая кредитная нагрузка. Они заходили в рынок, брали кредит, покупали землю, начинали строительство. Вроде бы всё по правилам: эскроу-счета, 214-ФЗ, контролируемые продажи. А потом продажи резко встали, потому что ипотека ушла далеко за комфортные для покупателя пределы. Рост ключевой ставки сделал стоимость денег для застройщика запредельной, а обязательства перед банками никто не отменял. Девелопер остаётся перед выбором: либо держать стройку с убыточной маржинальностью, либо пытаться перекредитоваться, но под какие проценты? Под 27%? Никто сейчас на это не пойдёт.

У крупных компаний ситуация немного иная. Продажи сократились, это факт. В первую очередь за счёт падения ипотечного кредитования. Но у нас есть запас прочности: налаженные процессы, накопленный ресурс, репутация, доверие покупателей. Недавно мы говорили о том, что объём проданных квадратных метров превысил миллион. Сейчас уже больше 1,3 млн. Но вопрос: как будет меняться ситуация? В долгосрочной перспективе рынок требует поддержки, потому что без новых инструментов в ближайшие годы девелопмент окажется в очень жёстких рамках.

— Жильё как продукт никуда не исчезло, это по-прежнему одна из самых главных покупок в жизни каждой семьи. Как договариваетесь с покупателем в этих новых условиях, какие варианты предлагаете?

— Сейчас за каждого покупателя идёт настоящая битва. Деньги стали дороже, решения принимаются сложнее, люди внимательно оценивают каждую деталь. Если раньше в приоритете были условия покупки — процентная ставка или программа рассрочки, то теперь важны абсолютно все факторы. Сегодня покупатель оценивает не просто цену и метраж, а среду, инфраструктуру, перспективу роста ценности квартиры через годы.

Мы предлагаем гибкие механики, которые способны помочь клиенту в принятии решения. Внимательно работаем с ценовым предложением, договариваемся по скидкам, субсидируем ставки, предлагаем гибкие рассрочки, компенсируем первоначальный взнос. Но даже этого уже недостаточно — важно продемонстрировать покупателю ценность. Сейчас работают только готовые концепции среды для жизни.

Если раньше можно было просто продать квартиру, сегодня необходимо объяснить и показать, почему ваш проект — это про удобство, комфорт, многолетнюю окупаемость, функциональность планировок, инфраструктуру, социальную среду. Именно поэтому комплексное развитие территорий — это не просто перспективный, а уже необходимый инструмент. Мы его выбрали и активно развиваем, потому что это даёт возможность создавать полноценное пространство, где будет комфортно жить и сегодня, и через десятилетия.

— Как сейчас строится практика взаимодействия с местными властями? Насколько она влияет на проекты вашей компании?

— Наша компания с 2007 года активно участвует в государственных проектах и тесно взаимодействует с местными и федеральными властями. Одними из первых крупных проектов были ведомственные контракты с Министерством обороны Российской Федерации, на основе которых впоследствии появился жилой микрорайон Чистая Слобода. В рамках этих контрактов мы расселяли значительное количество граждан, повышая уровень обеспечения социального жилья. Позже мы начали сотрудничать на региональном и муниципальном уровнях, участвуя в программах жилищного обеспечения социальных групп, включая воспитанников детских домов.

Мы продолжаем сотрудничество с государственными программами и понимаем, что такие проекты не приносят высокой прибыли, однако они обеспечивают стабильный оборот и способствуют развитию инфраструктуры. Важно отметить, что за все годы работы мы не нарушили ни одного пункта контрактов, что делает нас надёжным партнёром для государства. В последние годы одной из ключевых тем для девелоперов стало комплексное развитие территорий (КРТ), и здесь мы также выступили в числе первых реализаторов таких проектов в промышленном сегменте.

— Ваш проект «Тайгинский парк», насколько я помню, вырос из идеи оптимизации производственных мощностей…

— Да, мы сократили часть цехов, освободив территорию для жилой застройки и парковой зоны в 2,5 га. В рамках КРТ были благоустроены прогулочные зоны, создан водоём и проведены дороги. Это один из первых примеров промышленного КРТ, который мы успешно реализуем и продолжаем развивать.

Из недавних значимых инициатив можно выделить строительство дороги в микрорайоне Чистая Слобода за 350 млн р. в рамках соглашения с мэрией Новосибирска. Этот проект стал для нас вынужденной мерой, поскольку острая нехватка учебных заведений поставила район в сложные условия. В 2015 году количество школьников в местной школе превысило 3000 человек при нормативе 1100. Городские власти инициировали программу концессионного строительства школ, однако реализация этого проекта затянулась, что негативно сказалось на социальной инфраструктуре. В конечном итоге город построил 221-ю школу в районе «Радуга Сибири», а мы прокладывали дорогу, чтобы дети могли безопасно туда добираться.

Помимо строительства дороги, мы передали школе специализированный автобус и организовали бесплатные маршруты для детей. Это стало примером успешного муниципально-частного партнёрства. Кроме того, мы участвуем в строительстве улицы Титова, сейчас прокладывается дорога с инженерными коммуникациями, соединяющая улицы Порт-Артурскую и Дукача. Взаимодействие с государством для нас — не просто необходимость, а полноценное участие в развитии городской инфраструктуры. Мы рассматриваем свою работу как вклад в улучшение качества жизни людей.

Инновации и технологии — обязательное условие успеха в жилом строительстве

— Какие инновации в строительстве вы рассматриваете как наиболее актуальные в текущих условиях и почему именно они могут дать вашему бизнесу конкурентное преимущество?

— ГК «КПД-Газстрой» системно инвестирует в совершенствование продуктов. Раньше это было вопросом конкурентного преимущества, сейчас — вопрос выживания. Современные технологии позволяют предлагать людям реально удобное жильё, оптимизировать производственные процессы, снижать лишние затраты и даже адаптироваться к кризисным ситуациям.

Сейчас в панельных домах застройщик предлагает 11 уникальных планировок, а в монолитных — более 100. В 2024 году на заводе ГК «КПД-Газстрой» установили новую кассетную установку для вертикального формирования плит, дополнительное многомиллионное оборудование было закуплено для воплощения новых планировочных решений. Квартиры станут ещё функциональнее, а на торцах зданий появятся окна, что повысит внутреннюю инсоляцию и видовое разнообразие.

Современнее становятся и наши инженерные коммуникации, в монолитных домах мы используем горизонтальную разводку отопления. Обязательны инновации в части обеспечения безопасности, например, наши противопожарные системы насчитывают минимум пять этапов вентиляционной противодымовой защиты. Все эти решения уже доказали свою эффективность. В 2024 году по количеству проданных квартир в Новосибирской области мы стали первыми. Люди делают выбор в пользу надёжности, современных решений, комфорта. И это прямой результат нашей политики.

«В кризис единственная правильная стратегия — быстро адаптироваться и не паниковать»

— Как вы планируете адаптироваться к изменившимся предпочтениям покупателей, особенно в условиях повышенной неопределённости?

— Бизнес в сфере девелопмента предполагает высокий уровень адаптации. Надо быстро принимать решения, моментально реагировать на изменения рынка. Это про экономику, это про процессы внутри компании, это про стратегию продаж. Мы не снижаем динамику строительства, но и не ускоряем её, внимательно следим за состоянием рынка.

Сейчас важно не только оптимизировать издержки — нужно комплексно пересмотреть подход к рынку. Цена, продукт, маркетинг — всё играет роль. Мы следим за себестоимостью, работаем индивидуально с подрядчиками, ведём переговоры о стоимости материалов, оцениваем логистику. Это всё даёт возможность оставаться в балансе.

Но самый важный фактор — сохранение качества. Мы не можем просто строить, сегодня нужно создавать среду, которая учитывает сценарии жизни нашего покупателя. И пока компания придерживается этой философии, наши проекты востребованы. Этот кризис сложный. Но у нас нет права на ошибку. Значит, будем работать интенсивнее. Всё, что нас не убивает, делает нас сильнее. Уверен, строительство может развиваться даже в кризис, а те, кто адаптируется первым, придут к лидерству. Мы уже там.

О компании:

В 2025 году ГК «КПД-Газстрой» отметила 23 года со дня основания. За этот период было выпущено больше 1 000 000 изделий для строительства зданий, дорог и мостов, построено 85 домов — это свыше 1 200 000 м², более 20 тыс. семей в Новосибирске получили ключи от новых квартир. На данный момент компания реализует четыре проекта: микрорайон Чистая Слобода, район Околица, ЖК «Тайгинский парк» и ЖК «Калина красная».

kpdgazstroi.ru

+7(383)373-68-40

Застройщик: ГК «КПД-Газстрой», проектные декларации на сайте наш.дом.рф