Где будет жить Новосибирск?

Обсуждая тенденции на рынке жилья любого города России, важно понимать, что на сегодняшний день отрасль недвижимости и строительства отличается высоким уровнем неопределённости*. Выше она только в финансовом секторе, что вполне объясняется их взаимосвязью. Свой взгляд на реалии и перспективы рынка жилищного строительства в 2021 году представила Лора Накорякова, директор центра социально-экономических исследований ЦРС.

— Есть ли у новосибирского рынка жилой недвижимости заметные отличия от рынка других городов-миллионников?

— Честно говоря, сравнивать рынок недвижимости одного города России с другим — это неинтересное и достаточно бесполезное занятие, так как в этой индустрии нет однородности даже в масштабах страны. Возьмем, к примеру, индекс монополизации: есть регионы, где наблюдается высокая степень монополизации, а есть регионы с полярной ситуацией. Наибольшая концентрация (когда на рынке представлены один или несколько застройщиков) наблюдается прежде всего в Камчатском крае, Мурманской области и Ненецком АО. Низкая концентрация в Новосибирской области, Татарстане, Иркутской области, Ленинградской области, Москве и других регионах. Кроме того, на 20 застройщиков приходится 26% всего объёма текущего строительства в стране. Данный объём реализуется в основном в центральной и южной частях России. Если говорить об ипотечном кредитовании, количество игроков сужается до двух — на Сбербанк и ВТБ приходится 77% ипотечного кредитного портфеля (от суммарного кредитного портфеля по топ-20 банков) и 66% от объёма ипотечных кредитов. Поэтому по нашей практике мы избегаем бенчмаркинга со «средними по больнице» и видим ценность в глубинном изучении рынка жилья в городе N с учётом его районирования. Именно такие исследовательские проекты мы делаем совместно с нашими партнёрами — аналитической платформой «Декарт».

Безусловно, в строительной отрасли есть общие тенденции, которые прежде всего задаются макроэкономическими событиями (введение эксроу-счетов, снижение ставки ЦБ, введение льготной ипотеки и так далее), но они влияют не только на рынок Новосибирска. Поэтому, опережая некоторые вопросы, скажу, что для рынка жилья в Новосибирске характерны все обсуждаемые тенденции без исключения:

 •  существенный рост цен на фоне льготных ипотечных программ (особенно на рынке первичного жилья), а также из-за введения эскроу-счетов (особенно на стадии строительства) и роста стоимости строительных материалов из-за девальвации рубля в 2020 году;

 •  ожидаемое замедление роста цен (из-за роста ставки ЦБ и окончания льготных ипотечных программ во второй половине 2021 года) в 2021 году; анализируя экономические ожидания, можно сделать предположение, что темп роста цен на жильё в Новосибирске в 2021 году будет в пределах 5%;

 •  дисбаланс между спросом и предложением в некоторых районах города, именно об этом я бы и поговорила подробнее, так как на активном рынке самым чувствительным, важным и интересным является именно спрос — понимание его особенностей и стимулирующих факторов.

— Как вы оцениваете текущее соотношение спроса и предложения на новосибирском рынке недвижимости? Это рынок продавца или покупателя?

— Принято считать, что цены на рынке недвижимости устанавливает спрос. Однако я больше склоняюсь к балансовому подходу, особенно в новой экономической реальности. Да, спрос является одним из определяющих факторов (и мы это видим на примере введения льготного кредитования), однако он далеко не единственный. Ещё до коронакризиса была выявлена склонность цен на рынке недвижимости к росту, причём это прежде всего было связано не с факторами спроса, а с введением системы эскроу-счетов. На тему эффективности текущей системы эскроу-счетов до сих пор идут активные дебаты, включая и обсуждение целесообразности некоторых послаблений для застройщиков, например введение частичного раскрытия (получение денег от собственников после определённого этапа строительства, а не после полного окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию). Однако результаты наших исследований говорят о том, что система эскроу действительно оказывает влияние на цены, причём рост концентрируется непосредственно на этапе строительства и чаще характерен для объектов крупных застройщиков. Кроме того, присутствуют не только прямые экономические эффекты, но и так называемые косвенные, например снижение инвестиционной привлекательности строящихся объектов. Это всё к тому, что рынок жилищного строительства сегодня никак нельзя назвать рынком исключительно спроса или предложения — он подвержен широкому спектру внешних факторов и деятельности со стороны регулятора.

Возвращаясь к теме баланса между спросом и предложением в Новосибирске: в целом, дисбаланса между «первичкой» и «вторичкой», о котором говорят многие эксперты, мы не выявили. На сегодняшний день структура спроса следующая: 41% планируют покупку жилья у застройщика, 40% — у собственника и 19% рассматривают как первичный, так и вторичный рынки. Структура предложения практически соответствует выявленному спросу: 63% предложения приходится на первичный рынок и 37% — на вторичный. Важнее, что дисбалансы выявлены по отдельным районам: например, общий спрос в Советском и Железнодорожном районах, а также Кольцово превышает общее предложение; обратная ситуация характерна для таких районов, как Октябрьский, Ленинский и Центральный.

Также выявлен дисбаланс относительно «комнатности» — доля тех, кто планирует купить однокомнатную квартиру, почти в два раза меньше, чем доля однокомнатных в структуре предложения (25% против 41%), в то время как доля спроса на трёхкомнатные и более составляет 47%, а в структуре предложений она не превышает 26%. Вообще с точки зрения «комнатности» очень важно видеть и особенности по районам: так, например, в Краснообске и Кольцово выявлен дефицит однокомнатных квартир в первичке, в то время как в Кировском, Первомайском и Ленинском, наоборот, существует дефицит многокомнатных квартир от застройщика.

В целом, основной спрос на квартиры в Новосибирске сконцентрирован в Заельцовском, Железнодорожном, Кировском и Калининском районах — более 10% в каждом, что в сумме составляет более половины всего спроса на жильё в Новосибирске (57%).

Наши исследовательские проекты с платформой «Декарт» выявляют более сотни точечных и «скрытых» особенностей спроса, и делается это прежде всего для управленческих решений конкретных застройщиков или РОИВ. Наша практика показывает, что в условиях существующей высокой неопределённости именно детальное понимание портрета покупателя и стимулов его активности позволяет моделировать «идеальный» объект, реализация которого сопряжена с минимальными проектными рисками и максимальной финансовой эффективностью.

— Как вы видите покупательские мотивации новосибирского рынка недвижимости?

— Это интересный вопрос, так как ровно за год произошла радикальная трансформация факторов выбора жилья. Это не особенность Новосибирска, даже наоборот, в Новосибирске эти изменения несколько более сдержанные, чем, к примеру, в Москве и Санкт-Петербурге, где чаще сохраняется удалённая работа или вводится подобный режим на постоянной основе. На этом фоне растёт спрос на загородную недвижимость и ИЖС.

Если говорить о Новосибирске, то важно понимать, что основной причиной покупки является не отсутствие жилья (как во многих других городах России), а потребность в смене локации. Причём идеальной локацией является для большинства не центр (его выбирают только 9%), а район рядом с центром (43%) или вовсе спальный район (36%) далеко от центра города. Несмотря на это, транспортная доступность является обязательным критерием. Причём это не обязательно метро, как заблуждаются местные застройщики: для 33% новосибирцев принципиально наличие остановок общественного наземного транспорта у дома. Важно, что транспортная доступность занимает первое место при описании идеальной инфраструктуры у дома (65%). На втором месте по важности — наличие зелёных зон (61%).

Следующей причиной покупки жилья является потребность в жилье большей площади. Это подтверждается и тем, что 47% в настоящее время ищут квартиры 3+ комнаты.

Если говорить об идеальном жилье, только 8% выбирают небольшие квартиры, квартиры-студии. Абсолютное большинство предпочитают квартиры площадью более 40 квадратных метров, и 40% из них рассматривают квартиры от 80 квадратных метров. В то же время, исходя из возможностей, на однокомнатные квартиры в действительности приходится 25% спроса. Однако, как было отмечено ранее, это существенно больше, чем предложения на сегодняшний день, поэтому напомню ещё: в сегменте однокомнатных квартир присутствует профицит.

— Каковы новосибирские факторы выбора недвижимости и меняются ли они?

— Покупатели стали больше внимания уделять наличию зелёного двора, места для выгула собак, охраны. Это благоприятная тенденция оздоровления рынка за счёт повышения качества спроса. Если посмотреть на критерии выбора района (а это важно, если вспомнить, что основная причина покупки квартиры в Новосибирске — смена локации), то ценятся развитая социально-бытовая инфраструктура и транспорт. А вот близость к центру занимает последнее место в рейтинге критериев выбора района проживания. Покупатель сегодня более избирателен, и в его сознании стоимость квартиры включает и качественные входные группы, и облагороженный двор, и развитую инфраструктуру около дома. Если говорить о критериях выбора именно квартиры, то первое и основное — это удобная планировка, а на втором месте — именно отсутствие ремонта.

— Насколько перспективен в Новосибирске зарождающийся рынок апартаментов?

— Апартаменты — это продолжение темы о более избирательном клиенте. Хотя, к примеру, в Москве данный тип недвижимости появился в сегменте комфорт, но по ценам ниже, чем квартиры этого же класса на 15%.

Честно говоря, сложно сказать, насколько их популярность вырастет в регионах (особенно если на них не будут распространяться льготные ипотечные программы). В Москве апартаменты увеличивают свою популярность в течение последних пяти лет, но для Новосибирска это пока новинка. На сегодняшний день доля потенциальных покупателей апартов в Новосибирске не превышает 10%, но уже перешла порог в 5%. Ключевым барьером покупки апартов является отсутствие регистрации (как временной, так и постоянной; наличие любой иной информации является исключительно маркетинговым ходом). Есть способы сделать регистрацию, например через суд (при наличии единственного жилья и детей) или через ИП (регистрация гостиницы по адресу апартаментов), однако это не является стандартным и комфортным способом. Кроме того, последние несколько лет в регуляторной среде обсуждаются изменения по переводу текущих апартаментов в жилой фонд. На мой взгляд, с учётом заявленных национальных целей исход того, что данная инициатива будет утверждена, достаточно велика. Но в таком случае апартаменты как отдельный сегмент жилищного строительства развиваться не будут.

На сегодняшний день апартаменты в Новосибирске чаще интересуют тех покупателей, кто ищет объект недвижимости с отделкой и мебелью. Также выше интерес к апартаментам среди молодого поколения (20–29 лет), тех, кто проживает один, владельцев собственного бизнеса, тех, чей доход превышает 120 тыс. руб. в месяц. Если средняя стоимость планируемой покупки квартиры в Новосибирске составляет 4,8 млн руб., то апартаментов — 6,1 млн руб. (цена со стороны спроса). Но важно отметить, что выявленная цена на апартаменты выше на фоне большей площади, на которую рассчитывают покупатели (в среднем на 11 м² больше, чем у квартир), и некоторых территориальных особенностей. Так, среди покупателей, планирующих приобрести апартаменты, оказались важнее такие критерии, как развитая развлекательная инфраструктура, репутация застройщика, категория ЖК. Менее важно для них наличие места для выгула собак, детской и спортивной площадок.

В целом, нужно понимать, что с точки зрения инвестиций «жилые» апартаменты на сегодняшний день кардинально не отличаются от квартир. Это моё мнение, я могу ошибаться, но в данном случае у меня эмпирические основания. Данный объект недвижимости зависит практически от тех же факторов, которые определяют рынок жилья, ценовая динамика на апартаменты соответствует динамике на жилой фонд.

— Если же говорить об окупаемости и привлекательности жилого фонда с точки зрения инвестиций?

— Вообще жилая недвижимость не является привлекательным направлением для инвестиций. Это скорее сбережение накоплений, и то, если речь идёт о первичном рынке и на среднесрочный период.

Если мы говорим про окупаемость**, то с начала введения программы льготной ипотеки в апреле 2020 года период окупаемости новостроек в Новосибирске увеличился до 14 и более лет и с тех пор не опускался ниже этого уровня. Здесь также есть значительные отличия по районам: от 10–11 лет — для новостроек в Первомайском районе и Кольцово, до 23 лет в — Краснообске.

В целом, изучая структуру спроса и предложения на рынке жилья в Новосибирске, приходишь к очевидному факту неравенства развития города и его инфраструктуры. Дисбалансы, о которых мы говорили, наглядно демонстрируют «белые пятна» территории города — зоны, которые нуждаются прежде всего в инфраструктурном развитии. Например, есть улицы, где объём предложения недвижимости превышает 200 тыс. м² — Зорге, Дуси Ковальчук, Бронная, а есть и «антитопы», где предложение измеряется в пределах 30–40 м² (Фёдора Ивачёва, Новая и другие). Подобная ситуация есть во многих городах, однако количество недостаточно развитых улиц в Новосибирске существенно превышает количество активно развивающихся и привлекательных для покупателей. Причём немаловажным является факт наличия отложенного и скрытого спроса во многих неразвитых на сегодняшний день районах. Что в свою очередь ещё раз подтверждает актуальность той аналитической работы, которую мы проводим с платформой «Декарт».

Текст: Александр Яхомов

*Результаты ежегодного мониторинга бизнес-климата в России, ЦСР.

**Период окупаемости квартиры определяется как отношение её текущей стоимости к размеру арендных платежей в случае её сдачи в наём. Информация по рынку недвижимости и строительства в городе Новосибирске представлена по данным независимого исследования «Потенциал территории_Новосибирск», проведённого в партнёрстве с аналитической платформой «Декарт».