Безопасность сделок — ответственность сторон

Руководитель Управления Росреестра по Новосибирской области Светлана Рягузова — о цифровизации рынка недвижимости, защите от мошенников и новых сервисах для граждан и бизнеса.

– Светлана Евгеньевна, рынок недвижимости переживает масштабную цифровую трансформацию. Электронные сделки становятся нормой, искусственный интеллект проверяет документы, а биометрия готовится заменить бумажные паспорта. Какие ключевые тренды в регистрации прав на недвижимость вы наблюдаете в последние два года?

– В последние годы мы все стали свидетелями больших изменений в сфере недвижимости. Основные тренды сосредоточены на полной цифровизации процессов, максимальной доступности услуг, обеспечении безопасности сделок и защите недвижимости от мошеннических действий. Цифры впечатляют: с 2020 года по инициативе Росреестра принято 100 федеральных законов в сфере недвижимости, 12 из них только за прошлый год. Ещё 18 законопроектов готовится в этом году. Но главное, как это работает на практике. Электронных регистраций в Новосибирской области стало на 17% больше, сейчас это почти 70% всех сделок. Доля электронных ипотек достигла 85%. А новостройки регистрируем только в электронном виде. Каждый день мы обрабатываем до 1,5 тысяч сделок — это в полтора раза больше, чем пять лет назад. Искусственный интеллект помогает проверять документы, и теперь регистрация занимает всего 1,4 рабочих дня. Интересно, что люди стали чаще покупать вторичное жильё.

– Как изменилось поведение покупателей и продавцов?

– Люди стали лучше разбираться в правовых вопросах и проявлять осторожность. Во-первых, все активно осваивают электронные сервисы, пользуясь пор-талом «Госуслуг», проверяют информацию онлайн, подают документы, не вставая с дивана. И это уже не только молодёжь. Во-вторых, появилась настоящая бдительность. Каждый день более 100 новосибирцев подают заявления о запрете регистрации без личного участия. Год назад таких было в два раза меньше. Перед сделками стали тщательно проверять все сведения и документы: проверяют историю квартиры, смотрят, нет ли обременений, запрашивают выписки. Задают много вопросов и правильно делают. Мы всегда готовы помочь бесплатными консультациями, которые еженедельно проводим в МФЦ. К нам можно обратиться через официальную страницу в «ВКонтакте» или через «Госуслуги». Лучше спросить сто раз, чем один раз ошибиться.

– Мошенники — главный страх покупателей. Какие схемы сейчас популярны?

– Давайте сразу проясним: безопасность сделки — это ответственность покупателя и продавца, а не только государства. Регистратор проверяет документы, смотрит на юридическую чистоту договора, сверяет данные с реестром. Но он не психолог и не детектив, не может оценивать, в здравом уме человек подписывает договор или его заставили. Действующая система межведомственного электронного взаимодействия позволяет государственному регистратору прав проверить подлинность более 50 видов сведений из разных ведомств. Какие схемы мошенничества встречаются? Первая — телефонные аферы. Звонят якобы от Росреестра и просят назвать данные паспорта, коды из СМС, пароли. Подчеркну: мы НИКОГДА не просим эти данные по телефону! Вторая схема — поддельные документы. В нашем регионе таких массовых случаев нет, но, если что-то обнаруживаем, сразу передаём информацию в правоохранительные органы.

Как защититься? Во-первых, зарегистрируйте права на недвижимость в ЕГРН. Тогда сможете контролировать свою квартиру: любое действие с ней отразится в личном кабинете на портале «Госуслуг». Во-вторых, подайте заявление о запрете регистрации без личного участия. С 2018 года так защитились уже более 70,5 тыс. новосибирцев. В-третьих, проверяйте информацию только на официальных сайтах: единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (НСПД), портал «Госуслуг», сайт Росреестра, сайты судов и приставов. В-четвёртых, мыслите здраво. Слишком низкая цена? Продавец торопит? Продаёт единственное жильё пожилой человек? Это вопросы, которые должны насторожить. На сайте Росреестра есть подробная инструкция по защите недвижимости от мошенников.

– Многие боятся электронных сделок. Насколько это безопасно?

– Скажу прямо: электронные сделки безопаснее бумажных. За всю историю их существования не было ни одного случая мошенничества. Ни одного! Почему так? Защита многоуровневая. Первый барьер — без отметки в ЕГРН о согласии на электронную сделку документы даже не примут. Второй — электронная подпись из аккредитованного центра (список есть на сайте Росреестра). Третий — двухфакторная аутентификация при входе в личный кабинет. А с 1 июля добавится ещё один уровень — биометрия. Лицо человека станет дополнительным подтверждением личности при подаче документов. Подделать это невозможно.

– Какие сервисы помогают следить за своей недвижимостью?

– Их три, и все удобные. Личный кабинет на сайте Росреестра, личный кабинет на «Госуслугах» и сервис «Мои объекты недвижимости» на платформе НСПД. Они связаны между собой, информация везде актуальная, в режиме реального времени.

– Отечественная цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (НСПД) активно набирает популярность, о чём свидетельствует рост количества её пользователей. А какие сервисы НСПД предлагаются для бизнеса?

– Действительно, количество пользователей НСПД растет: 5,5 млн человек заходят туда каждый месяц. Для бизнеса там есть крутые инструменты. «Земля просто» — ищете уча-сток в государственной или муниципальной собственности? Вносите параметры, находите свободный участок, готовите документы и сразу подаёте заявление через «Госуслуги». Места для малого бизнеса» — для тех, кто хочет поставить киоск, летнее кафе или другой временный объект. «Градостроительная про-работка онлайн» — проверяете участок на все ограничения: охранные зоны, красные линии, особые режимы. До начала стройки это жизненно необходимо.

– Часто ли в реестре встречаются ошибки?

– В основном в старых записях, когда требования к документам были другими. Ошибки бывают двух типов. Технические — опечатки, описки. Исправляем бесплатно за три рабочих дня по заявлению правообладателя. Реестровые — когда ошибка в самом документе: межевом плане, техплане. Здесь, помимо заявления, необходимо представить документы с корректными данными. Услуга платная, срок — пять дней. Но мы работаем на опережение — вместе с публично-правовой компанией «Роскадастр» исправляем ошибки без привлечения финансовых затрат правообладателей. В прошлом году поправили более 3,7 тыс. записей, в этом планируем ещё 3,3 тыс. Плюс комплексные кадастровые работы — через них за год исправили почти 3,4 тыс. ошибок.

– Новостройки — особая тема. Что нужно знать дольщику?

– Новосибирская область в десятке лидеров по сделкам с новостройками и первая в Сибири. С марта прошлого года все ДДУ регистрируются только в электронной форме. Главное для дольщика: деньги перечисляются не напрямую застройщику, а на эскроу-счёт в банке и хранятся здесь до сдачи дома. Это реальная защита. Если застройщик предлагает рассрочку, помните, внести всё нужно до сдачи объекта. После получения ключей и подписания акта приёма-передачи застройщик сам отправляет в Росреестр документы на регистрацию. Что проверить до подписания ДДУ? Есть три главных пункта: находится земля в собственности или аренде у застройщика, есть ли разрешение на строительство, совпадает ли информация в договоре с проектной декларацией в ЕИСЖС. Эту декларацию обязательно почитайте, она в открытом доступе.

– Как работает залог недвижимости? Какие риски для владельца?

– Когда недвижимость в залоге, в ЕГРН вносится запись об ипотеке: кто заложил, кому, на какую сумму, до какого срока. Это обязательная процедура, и сама по себе она не опасна. Наоборот, в реестре будет достоверная информация, которую увидят все заинтересованные лица. Но есть нюанс: пока квартира в залоге, для любых действий с ней нужно письменное согласие банка или другого залогодержателя. Хотите сделать перепланировку, сдать в аренду, продать — сначала получите разрешение. Учитывайте это, когда решаете отдавать недвижимость в залог.

– Что нового ждёт рынок в этом году?

Новелл достаточно много. С января можно обжаловать решение о приостановлении регистрации в апелляционной комиссии при Управлении Росреестра — раньше такая возможность касалась только кадастрового учёта и единой процедуры. С февраля в техпланах и межевых планах должен быть указан официальный адрес из Федеральной адресной системы с уникальным номером. Меньше путаницы, больше точности. С июля — обязательная биометрия при электронных сделках. Лицо как паспорт. В этом году проводится переоценка всех земельных участков — в области их больше миллиона, впервые в истории она проводится с использованием НСПД. Всё автоматизировано и прозрачно. В следующем году дойдёт очередь до зданий и сооружений.

– Последний вопрос: что посоветуете читателям?

– Пять простых правил. Первое: пользуйтесь только официальными источниками — «Госуслуги», НСПД, сайт Росреестра. Не пользуйтесь сомнительными сервисами. Второе: приобрели недвижимость — сразу регистрируйте. Незарегистрированное право — отсутствие защиты.Третье: включайте уведомления в личном кабинете, ставьте запрет на регистрацию без вашего личного участия. Это бесплатно и эффективно. Четвёртое: не спешите со сделкой. Проверьте историю объекта, наличие обременений, запросите выписку. Есть сомнения — приходите к нам на консультацию, это бесплатно. Пятое: осваивайте электронные сервисы. Они удобнее, быстрее и безопаснее. И главное: будьте бдительны. Государство создаёт условия для безопасных сделок, но ваша внимательность — это первая линия обороны.