Ашот Рафаелян: «К градостроительству надо подходить системно»

Эталонные проекты КРТ — «Клюквенный» и «Интеград» — хорошо известны в Новосибирске и далеко за его пределами. В чём уникальность этих территорий, как формируется градостроительная политика и почему жизнь на периферии становится новым трендом — поговорили с генеральным директором Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области Ашотом Рафаеляном.

— Расскажите о региональном операторе КРТ — Агентстве развития жилищного строительства.

— Компании уже 15 лет, но наиболее активное и масштабное развитие она получила четыре года назад с появлением инфраструктурного меню, позволяющего направлять средства бюджета на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры территорий. Именно в это время меня пригласили на должность директора, и за четыре года был проделан огромный объём работы. Практически с нуля мы сформировали кадровый состав и программу развития. Агентство развития жилищного строительства является дочерней компанией министерства строительства Новосибирской области.

И первой масштабной задачей, поставленной перед нами, была реализация крупного проекта — развитие микрорайона «Клюквенный».

— Какие ещё площадки находятся в ведомстве АРЖС?

— В настоящее время АО «АРЖС НСО» является оператором комплексного развития территории в отношении семи проектов КРТ, помимо микрорайона «Клюквенный» и территории «Интеград», есть площадки в разных районах города и посёлке Каинская Заимка. Общая площадь этих территорий составляет порядка 860 га, их градостроительный потенциал — около 4 млн м² жилья, обеспечивающий возможность проживания 50 тыс. жителей.

Кроме того, на разных стадиях проработки находятся ещё пять площадок КРТ. С учётом данных территорий к концу 2026 года общий градостроительный потенциал площадок составит порядка 5 млн м² на 1000 га земли для 80 тыс. жителей.

— В чём особенность реализации КРТ через государственного оператора в лице АРЖС?

— Уверен, что создание единого оператора — это необходимость, к которой рано или поздно придут все регионы. Задача оператора — централизованно заниматься инженерным обустройством территорий и созданием социальной инфраструктуры. При этом привлечение бюджетного финансирования — это абсолютно нормальная и, наверное, единственно эффективная практика для быстрого и системного развития.

Государство готово инвестировать в «неперспективные» с точки зрения частных застройщиков большие территории на окраине города, которые ни один частный застройщик бы просто не осилил. На примере территории микрорайона «Клюквенный»: удорожание на 1 м² жилья для застройщика обходится в 11–12 тыс. руб. При этом в наших проектах уже всё включено: социальные объекты, дорожная инфраструктура и инженерные сети. В этом, безусловно, большая ценность такой территории и проекта в целом. Убеждаюсь, что государство приняло правильное решение идти на периферию мегаполиса. Именно там нужно создавать условия для комфортной жизни людей: рабочие места, школы, садики, поликлиники, — то, что планируется реализовать в Клюквенном.

— Какие объекты инфраструктуры планируются на территории микрорайона?

— На территории микрорайона запланировано строительство трёх школ, пяти детских садов, поликлиники и иных объектов социальной инфраструктуры.

В настоящее время нами получено разрешение на строительство школы на 1100 мест, проходит государственную экспертизу проектная документация детского сада на 225 мест и поликлиники на 780 посещений в смену.

Помимо объектов социальной инфраструктуры, в целях создания комфортной городской среды предусмотрено создание парковой зоны, разветвлённой сети велодорожек и озеленённых общественных пространств.

Что касается инженерной инфраструктуры, в рамках технологического присоединения площадка обеспечена возможностью подключения к внешним тепловым, водопроводным, электрическим и канализационным сетям ресурсоснабжающих организаций. В границах территории возведена канализационно-насосная станция мощностью 13,5 тыс. м³/сут., локальные очистные сооружения с резервуаром объёмом 9 тыс. м³/сут., которые готовы принять весь объём поверхностного стока с этой территории. Построено 8,5 км сетей водоснабжения, 5,5 км сетей водоотведения, 1,5 км магистральной ливневой канализации. До конца года работы по инженерной обеспеченности планируем выполнить в полном объёме.

В целях обеспечения транспортной доступности микрорайона Клюквенный ведётся строительство четырёхполосной магистральной дороги от улицы Богдана Хмельницкого до Северного объезда. В 2026 году планируется завершить строительство данной магистрали на территории микрорайона и участок дороги от его границ до Северного объезда.

Также с декабря 2024 года функционирует остановочная платформа пригородного железнодорожного транспорта — станция Клюквенный, за 20 минут на электричке можно добраться до центральной части города.

— В последнее время велось много дискуссий вокруг укрупнения участков КРТ до 5 га. Какую позицию вы занимаете в этом вопросе и почему?

— Суть идеи не в том, чтобы просто увеличить площадь участка, а в обеспечении возможности её комплексного освоения. Кусочков земли площадью в полгектара на вторичном рынке много, застройщики заходят стихийно и разрозненно, поэтому создать общую инфраструктуру просто невозможно. Требования к минимальному размеру участков позволят создавать необходимые социальные объекты — школы, садики и т. д. — и систематизировать процессы на площадке. Пока развитие КРТ происходит стихийно, по инициативе собственников земельных участков, которые реализуются через муниципалитет, это является всё той же точечной застройкой в разных частях города.

— В чём главная, на ваш взгляд, проблема такой застройки?

— Перегруз инженерных сетей, дорожной и социальной инфраструктуры. Некоторые крупные застройщики предлагают сносить частный сектор. Но если в этой локации и так уже сложное движение, возведение вместо частных домов многоэтажек точно не решит проблему, а скорее усугубит её. Именно поэтому кардинальным решением является комплексное строительство на окраинах города.

— Ярким примером является проект «Интеград». Расскажите о нём подробнее.

— Да, это уникальная площадка, на которой планируется создать научно-производственную и общественно-деловую зоны, арт-территории, зелёный каркас для прогулок и отдыха. Недалеко «СКИФ» и Академгородок. Мы недавно проводили совещание с Технопарком, они пригласили более 20 потенциальных резидентов, которые ждут не дождутся, когда начнётся строительство. На данном этапе мы уже построили свои строительные офисы, подвели временные дороги, электро- и водоснабжение — всё для того, чтобы приступить к полноценной работе. Более того, нам удалось получить на этой же территории ещё 309 га федеральных земель, где планируется «Интеград 2». Там развернутся малоэтажное строительство, возведение многоэтажных домов и ИЖС, создание научно-производственной зоны с мастерскими, архитектурными бюро и другими организациями. Предполагаю, что до конца сентября мы проработаем концепцию вместе с Министерством науки, Технопарком и выйдем к губернатору по её согласованию, после чего будет сформирован новый мастер-план. Что касается инфраструктуры, о которой мы много говорим, на этой территории уже ремонтируется улица Тимакова, большие возможности открывает восточный обход Новосибирска, который получит развитие в течение ближайших двух-трёх лет. Кроме того, получены технические условия от РЖД на проектирование второго тоннеля. Одним словом, АРЖС заинтересовано в том, чтобы максимально расширить возможности застройщиков. Им не нужно будет заниматься согласованиями с государственными инстанциями, они получат возможность сразу работать только на своей территории. Здесь важно упомянуть ещё один ключевой инфраструктурный объект, в создании которого участвует АРЖС, — Бердский коллектор. Он решит проблемы канализации не только на территории «Интеграда», но и в Бердске, Академгородке и в Новосибирском районе в целом. Последние 20-30 лет подключиться к существующей канализационной системе было невозможно, а новый коллектор даст развитие всему региону и возможность подключаться к новым сетям другим организациям и застройщикам. Поэтому я ещё раз подчеркну, что государство, инвестируя в крупные территории, такие как Клюквенный и Интеград, оживляет в целом всё строительство.

— Какие ещё вы видите перспективные направления у города для развития его территории?

— Важно утвердить градостроительную стратегию: на каких территориях дать возможность максимального развития, где приостанавливать новое строительство. Всю логику развития должно определять государство. Я вижу большой потенциал у частного сектора, но с жителями надо разговаривать, владельцы не всегда готовы уступить свои дома. Либо, если стоимость гектара для застройщика обходится порядка миллиарда рублей, это экономически не всегда возможно. В целом, я бы не хотел указывать, где легче развиваться, существует много вопросов и проблем, в том числе и по КРТ. С имеющимися предложениями мы обращаемся в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, напрямую взаимодействуем с департаментом комплексного развития территорий, даже выступали в Совете Федерации с докладом, взаимодействуем с коллегами из других регионов, делимся опытом и наработанной практикой.

— Как, на ваш взгляд, будет развиваться градостроительство Новосибирска в ближайшие 5-10 лет?

— Сложности были и будут, но их можно преодолеть сообща, объединив усилия власти, застройщиков и экспертов. Думаю, что уже в 2027 году мы увидим рост в строительной сфере.

В последние годы Новосибирск стремительно преображается. Но главные проблемы, связанные с дорожной инфраструктурой, ливневой канализацией, остаются нерешёнными. Площадь твёрдых покрытий дорог увеличивается, а приёмная возможность канализации не меняется. Поэтому, прежде чем развивать те или иные территории, необходимо комплексно решать, как расширить дороги, улучшить инженерные системы, ливневые канализации и т. д. Всё, что делается вне этой структуры и логики развития, фактически является продолжением точечной застройки. А потому к градостроительству надо подходить системно и глобально.