Рубрики:
- Life Style
- Дом
Право на адрес
09.01.2020
Порой сложности в отрасли недвижимости возникают даже там, где этого не стоило ожидать. О сути проблем, связанных с отсутствием надлежащего правового регулирования устройства жизни коттеджных поселков, рассказал директор группы компаний «Инвестор» кандидат юридических наук Владимир Разуваев.
Коттеджный посёлок «Европейский» — это сочетание уникального природного ландшафта, с лесом и рекой в городской черте, и порой очень интересными образцами современной загородной архитектуры. Казалось бы, всё в нём создано для обеспечения высоких стандартов жизни, однако есть досадная помеха: к сожалению, статус коттеджного поселка до сих пор не узаконен. Даже самого понятия «коттеджный посёлок» нет среди названий элементов архитектурно-планировочной организации территории. Как и тысячи других коттеджных поселков по всей России, Европейский оказался в правовом вакууме.
«Европейский» — пожалуй, лучшее место в городе
Наш посёлок находится в городской черте на берегу Оби. Тридцать два гектара собственной земли в сосновом бору и ещё шесть гектаров — прибрежная зона, где создано место для семейного и коллективного отдыха, построена детская площадка, а рядом находится песчаный пляж. Красота прибрежного пейзажа, тишина, чистый воздух, городское благоустройство — многие говорят, что у нас лучшее место в городе. В посёлке даже сейчас, когда уже, практически, всё продано, можно приобрести великолепный земельный участок — цена зависит от площади, рельефа участка и расстояния до реки. Коммунальным обслуживанием занимается специализированная управляющая компания, которая располагает профессиональным штатом и имеет в своём распоряжении необходимую технику. Одним словом, «Европейский» — это особая форма поселения, где вместо квартир у людей созданные ими, благоустроенные дома на земле, где формируется, в том числе, и новый образ жизни, где возникла своя собственная организация коммунального обустройства, свои стандарты и свой особый миропорядок. Таков вкратце портрет коттеджного поселка.
Обман зрения
Но это, что называется, рисунок с натуры. А вот если смотреть с официозного архитектурно-планировочного расстояния, то перед нами предстанет нечто совершенно иное. Через градостроительную призму мы вдруг увидим, что это никакой ни коттеджный посёлок, а территория для ведения гражданами садоводства, где граждане-садоводы (или огородники) образовали садовое некоммерческое товарищество. Жизнь на такой территории должна строиться в соответствии с Федеральным Законом «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Почему? Да потому, что коттеджный посёлок был построен на земле с дачным правовым режимом, а новый закон о садоводстве прекратил дачность и заменил её садовостью. Но если нет поселений, которые бы имели режим коттеджного посёлка, то какая собственно разница в том, дачный ли это посёлок или садовый? Лишь бы в печку не поставили.
На вопрос «почему нельзя получить улицам свои названия, а жителям почтовые адреса?» последовал совершенно неожиданный ответ: «Мы не можем подводить мэра, и возлагать на город обязанность чистить ваши улицы».
А разница есть, и заключается в том, для садовой территории в упомянутом законе разработан свой особый правовой режим, с предписанной безальтернативной формой управления общим имуществом: в частности управлять, в том числе и вести хозяйственное управление, у садоводов должно садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) или товарищество собственников недвижимости (ТСН), а не управляющая компания.
Кому выгодно такое «садоводство»?
Появившимся садоводческим законом тут же воспользовались коммунальные неплательщики: они есть повсюду, есть они и у нас. Пятеро самых активных из них образовали ТСН, позаимствовав без спроса наше название «Европейский». Удивительно, но их инициатива, совпала с интересами и позицией муниципальной власти.
Коттеджный посёлок, как уже говорили, расположен в городской черте. Но в посёлке, когда он строился, улицы были, по сути, безымянными, а у жителей не было городских адресов. Хотя, при создании посёлка, в самом начале, архитектурная комиссия мэрии утвердила названия улиц: Лондонская, Парижская, Венская, Мадридская и прочие имена европейских столиц: ведь посёлок-то Европейский. Мы рассчитывали, что после окончания строительства эти названия станут официальными названиями улиц посёлка и соответственно города, и жители получат звучные почтовые городские адреса, ведь эти улицы расположены не где-нибудь, а в городе Новосибирске. Но нам в этом было отказано. На вопрос «почему нельзя получить улицам свои названия, а жителям почтовые адреса?» последовал совершенно неожиданный ответ: «Мы не можем подводить мэра, и возлагать на город обязанность чистить ваши улицы».
Адрес — это совсем не просто
А вот название «Территория ТСН «Европейский»», которое в итоге было присвоено посёлку, устроило и мэрию, и неплательщиков: у города не возникло лишних улиц, вместо них в посёлке установлена сплошная нумерация домов — 1, 2, 3, и так до 224, а у неплательщиков появилась надежда, что ТСН станет той самой крышей, которая защитит их от требований оплачивать предоставляемые коммунальные услуги — ведь все бразды правления на территории садового товарищества, как были уверены неплательщики, теперь принадлежат ТСН. Но эти логики — и мэрии и неплательщиков — не согласуются с позицией жителей коттеджного посёлка «Европейский». Жители считают, что имеют право на обычный гражданский почтовый адрес, а не отсылку к территории чуждого им ТСН. И они также уверены, что все, кто получают коммунальные услуги, должны их оплачивать. Вот такая наивная позиция.
Мы сейчас доказываем мэрии Новосибирска, что мы — не садоводы. Закон о садоводах — это закон о гражданах, выращивающих овощи и фрукты для собственных нужд. Наши жители не имеют такой необходимости, и не для этого они приобретали участки и строили свои дома.
И именно с этой позиции мы сейчас доказываем мэрии Новосибирска, что мы — не садоводы. Закон о садоводах — это закон о гражданах, выращивающих овощи и фрукты для собственных нужд. Наши жители не имеют такой необходимости, и не для этого они приобретали участки и строили свои дома. А что касается ухода за дорогами, то действительно нужно урегулировать коммунальный режим частных территорий. А пока мы чистим не только свои дороги, но и муниципальную дорогу к поселку.
Восполнение правового дефицита
Вторым юридическим фронтом, где мы стараемся реализовать права жителей посёлка и, в частности, оградить их от неплательщиков, стали суды. Прошло уже более 170 судебных заседаний. Это и иски о взыскании задолженности по коммунальным договорам, и пресечение гражданских правонарушений, связанных с неосновательным обогащением. Находка неплательщиков: расторгнуть коммунальный договор и не платить, продолжая получать услуги. Естественно, что потребовалось разработать правовую логику защиты от подобных юридических изысков. Сейчас уже и суды разобрались в ситуации и перестали расторгать договоры по инициативе подобных рационализаторов. Недавно мы выиграли дело против одного из них в кассационной инстанции. Также удалось в судах защитить оспариваемые решения общих собраний, которые были не по вкусу неплательщикам. И главное, смогли показать притворную природу их ТСН, с помощью которого предпринимались попытки, по сути, разрушить посёлок.
Восполняя острый дефицит централизованного нормативного регулирования, мы разработали коммунальный кодекс коттеджного посёлка в качестве локального нормативного акта и на этой основе создаём свою собственную юридическую конструкцию нового типа поселения.
Здесь названа только часть правовых проблем коттеджного строительства, многие из них вообще бы не появились, если бы удалось прервать молчание законодателя и обратить его внимание на этот формирующийся вид коммунальной жизни. Вместо коммунальных квартир на современном этапе развития общества возникает особая форма жилищной коммунальности — коттеджные посёлки, которые требуют создания своего правового портрета, обретения своей собственной правосубъектности. Пора, наконец, понять, что коттеджный посёлок нельзя рассматривать как нечто среднее между многоквартирным домом и обществом садоводов.
Коттеджный посёлок «Европейский»
тел. (383) 292-60-57
evropeyskiy.com
Текст: Юлия Дорн
Свежие статьи
Подписаться на рассылку
status-media.com
Отправляя форму вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Добавить комментарий
Для того, чтобы оставить комменатрий вам необходимо зарегистрироваться!