Построить дом и посадить дерево

Аналитики отмечают новый виток популярности ипотечного кредитования на индивидуальное жилое строительство. Сколько новосибирцев запланировали построить свой дом с помощью этого продукта и на что важно обращать внимание при его оформлении, рассказывает управляющий новосибирским отделением Сбера Александр Солоп.

— Сегодня всё больше россиян мечтают о собственном доме. Сбер в ответ на это предлагает ипотеку на индивидуальное жилое строительство. Насколько этот продукт сегодня популярен?

— Строительство собственного дома в ипотеку пользуется спросом среди клиентов Сбера, который становится всё популярнее. В целом по Сибири эксперты отмечают шестикратный рост спроса в этом направлении за последние полтора года. Для сравнения, в первом квартале прошлого года жители сибирских регионов оформили чуть более 500 подобных сделок, в то время как во втором квартале 2024-го их число превысило 3 тыс.

Аналогичная тенденция наблюдается и в Новосибирской области. По итогам первого полугодия 2023 года жители региона взяли более 400 таких кредитов на общую сумму в 1,9 млрд рублей, а в 2024 этот показатель превысил 900 сделок и сумму в 3,8 млрд рублей.

— С чем связан рост интереса?

— Сбер постоянно работает над улучшением и безопасностью этой программы. Например, два года назад Сбер одобрил выдачу льготной ипотеки на строительство частного дома собственными силами, а чуть позже, в том же году, получение суммы ипотеки на ИЖС стало возможным целиком, хотя ранее банк мог выдавать её только частями. В середине 2023 года Сбер начал выдавать ипотеку на собственные дома без дополнительного обеспечения на период стройки, но только под залог земельного участка. Сейчас в банке принимают заявки на ипотеку с использованием эскроу-счетов. Этот инструмент зарекомендовал себя при строительстве многоквартирных домов как успешный способ защиты интересов дольщиков в случае, если застройщик не выполняет свои обязательства. Теперь, по согласию покупателя и подрядчика, использование эскроу-счета возможно и при строительстве частного жилого дома.

— Остановимся подробнее на эскроу-счетах. Какие дополнительные требования накладываются на землю или процедуру заключения сделки?

— Нужно понимать, что пока использование эскроу-счета при ИЖС — добровольная возможность для клиента, а не обязанность. Но здесь есть важное исключение — это обновлённая семейная ипотека, в рамках неё строительство частного дома без эскроу-счета невозможно.

— Каковы преимущества использования такого способа оплаты?

— Главное из них — это дополнительные гарантии безопасности для покупателя, оформление ипотеки без дополнительного обеспечения и единовременная выдача кредита. Подрядчик, в свою очередь, получает финансирование от банка, вносит лепту в прозрачность и устойчивость отрасли в целом, привлекает дополнительные продажи и увеличивает собственный оборот, а также поэтапно и по графику авансируется на приобретение строительных материалов.

 — Предположим, я решил построить свой дом и взять ипотечный кредит на индивидуальное строительство. С чего мне начать?

— Для начала, конечно, вы должны выбрать земельный участок. Здесь есть ряд нюансов и факторов, которые нужно учитывать. Уточните вопросы транспортной доступности и социальной инфраструктуры — изучите наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия, местонахождение ближайших магазинов, больниц и объектов инженерных коммуникаций. Кроме того, нужно обращать внимание на площадь приобретаемого участка, сопоставляя его с идеей вашего дома мечты. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли. Правильно подобранный рельеф поможет сэкономить, ведь если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на планировочные и дренажные работы.

— Но ведь не каждый земельный участок подходит для строительства?

— Здесь нам потребуется углубиться в ряд юридических тонкостей. Для начала поговорим про назначение земли, которое имеет при выборе участка определяющее значение.

Выбирайте земельный участок, где разрешено индивидуальное жилищное строительство, если вы планируете оформлять в этом доме постоянную регистрацию, использовать материнский капитал или брать льготную ипотеку.

Если же вы рассматриваете эту землю как место для дачного отдыха — сезонного проживания, вы можете выбирать участок с разрешённым возведением садового дома. Информацию о назначении земли вы можете получить в выписке из ЕГРН.

Следующий ключевой момент — вид разрешённого использования участка, который можно бесплатно узнать в публичной кадастровой карте Росреестра по номеру участка.

Во-первых, индивидуальное строительство может осуществляться только на землях населённых пунктов и сельскохозяйственных землях. Первые — это земли внутри границ населённых пунктов и поселений с возможной жилой застройкой разной этажностью. В их состав также входят общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны и инфраструктура. Земли сельскохозяйственного назначения находятся за пределами населённых пунктов. Их используют для производства сельхозпродукции. Они также включают в себя вспомогательные объекты, сельскохозяйственные угодья и земли для садоводства и огородничества.

Во-вторых, вид разрешённого использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля. Все виды объединены в классификаторе Росреестра, и сейчас их более 150. Для индивидуального строительства подходят только пять, при этом только четыре подходят под строительство жилого дома или дачи.

Текст: Василий Медведев

Фото: архив ПАО Сбербанк