Это странное слово «эскроу»

С 1 июля 2019 года вступили в силу изменения в Федеральный закон №214, которые серьёзно изменили строительную отрасль. Произошедшие изменения в законодательстве направлены на защиту покупателей. О сути изменений и перспективах рынка рассказал заместитель управляющего Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Алексей Кузнецов.

В чём суть изменений?

До вступления изменений в силу застройщики финансировали свои проекты в большей степени за счёт средств покупателей квартир, а это означало, что фактически темпы строительства зависели от продаж, а риски проекта лежали на застройщике и покупателях. Сегодня на рынке мы наблюдаем много разных ситуаций, когда проект по каким-то причинам не был доведён до конца. Итог у каждой такой истории один — страдают обычные люди, которые взяли ипотечный кредит или вложили накопленные годами средства.

Теперь же большинство застройщиков переходят на проектное финансирование и расчёты через специальные счета эскроу. Это счета условного депонирования, на которых средства заморожены до окончания строительства. На сегодняшний день использование счетов эскроу можно считать самым современным и безопасным способом покупки квартиры. В этом случае риски дольщиков отсутствуют — если вдруг по каким-то причинам строительство встанет, банк вернёт деньги покупателям.

Какова практика Сбербанка?

Для Сбербанка такие перемены не стали неожиданностью — мы давно занимаемся финансированием застройщиков, у нас богатый опыт в этой сфере, и мы активно включились в работу с застройщиками в рамках проектного финансирования. Мы полностью справляемся с объёмом обращений от строительных компаний, желающих получить кредит в рамках проектного финансирования. Каждая заявка, поступившая от застройщика, оперативно берётся в работу кредитными специалистами.

В практику нашего банка вошли семинары для застройщиков, где мы вместе обсуждаем новые законодательные инициативы, совместно с представителями городской власти и профильных сообществ даём ответы на возникающие вопросы. Также мы рассказываем о высокотехнологичных подходах к работе. Ведь Сбербанк сегодня является больше, чем банком: мы стремимся стать высокотехнологичной компанией и видим свою миссию в том, чтобы знакомить наших клиентов и партнёров с самыми современными технологиями. Мы были одними из первых, кто включился в работу по новым правилам, регулярно организуем «круглые столы» и обучающие семинары, и всегда готовы делиться опытом.

Благодаря поправкам в закон, у покупателей квартир появилась возможность приобретать жильё через счет эскроу. На текущий момент в Новосибирске строится 7 жилых комплексов, в которых можно так купить квартиру. Вкратце схема строительства и покупки жилья выглядит так: выбрав квартиру, покупатель открывает в Сбербанке счёт эскроу, на который размещает собственные и при необходимости ипотечные средства. Эти деньги не доступны застройщику до момента ввода дома в эксплуатацию, и в случае срыва сроков сдачи возвращаются покупателю в полном объёме. Для строительства застройщики привлекают проектное финансирование в Сбербанке, то есть темпы строительства совершенно не зависят от темпов продаж.

Что важно знать покупателям недвижимости?

Важно понимать, что на текущий момент на рынке есть два вида проектов:

• Первые — те, где застройщики обеспечили нормативную готовность строящегося жилья и сохранили право продавать квартиры по старым правилам. Но в данном случае покупатели, как и прежде, должны сами оценивать надёжность застройщика и все риски проекта.

• Вторые — те, что начали работать по новым правилам, которые уже являются обязательными для всех новых проектов с 1 июля. В них дольщики размещают свои средства на счетах эскроу в надёжных банках и в данных проектах риски для покупателей практически отсутствуют.

Сама процедура открытия счетов эскроу уже полностью отлажена, в Новосибирске уже более 600 человек стали обладателями новеньких квартир. Нет никаких ограничений на привлечение ипотечных кредитов, и при этом нет необходимости получать ипотеку именно в том банке, где открывается счёт эскроу. Точно так же доступны уступки и рассрочки платежа.

Выбрать объект можно на нашем портале «ДомКлик», и там же сразу оформить заявку на ипотечный кредит. Если вам нужно записаться на просмотр или договориться о встрече с отделом продаж застройщика — нет проблем. В сервисе организована прямая связь с отделом продаж застройщика.

Как Сбербанк определяет, что застройщик надёжный?

Сбербанк является одним из лидеров проектного финансирования в России и в Новосибирске. За годы работы мы накопили огромную экспертизу, создали собственные специализированные центры по финансированию строительства жилых комплексов. Среди наиболее существенных факторов, основываясь на которых мы принимаем решение о финансировании проекта, стоит упомянуть:

• Акционерные риски или риски деловой репутации. Мы проводим серьёзную экспертизу, и только при минимизации этих рисков готовы финансировать проект.

• Экономические риски или риск неэффективности проекта. Наша экспертиза показывает, при какой минимальной цене и при какой динамике продаж проект будет завершён. Также мы делаем оценку с учётом стоимости строительства всех необходимых коммуникаций и всех необходимых для завершения стройки затрат и проводим стресс-тест финансовой модели проекта на предмет удорожания.

• Юридические риски. Мы проводим полную экспертизу проекта на наличие всей необходимой исходно-разрешительной документации, юридическую чистоту прав на земельный участок, и иные существенные моменты.

• Ход работ. Мы полностью контролируем каждый проект на протяжении всего срока строительства, отслеживаем своевременность каждого этапа строительства.

Каковы плюсы?

Российский строительный рынок в среднесрочной перспективе ждёт оздоровление. Заведомо неэффективные проекты перестанут появляться в продаже. Это повысит доверие покупателей и будет стимулировать спрос. Да, возможно, не все игроки смогут безболезненно перейти к новому типу финансирования. Но, в конечном счёте, жильё — одна из базовых ценностей для многих российских семей. И совершая жизненно важное приобретение, покупатель не должен нести высоких рисков. Сегодняшнее законодательство защищает людей от крупных финансовых потерь.

Текст: Юлия Дорн
Фото: Никита Давыденко