Что строит Новосибирск. Прогнозы и аналитика

Перспективы развития рынка недвижимости  Новосибирска в 2016 году. В этом году сильнее, чем рынок недвижимости лихорадит разве что рынок энергоресурсов. Но если нефть – это причина, то ситуация на рынке недвижимости – скорее следствие.Причём следствие как озвученной причины, так и ряда других факторов, менее глобальных, а значит, подверженных влиянию и контролю. Что позволяет застройщикам сохранять темпы продаж? Почему, пока одни вынуждены замораживать объекты, у других – очереди из покупателей? Что нужно современному жителю мегаполиса? Об этом «Люди Дела» и бизнес-журнал Status поговорили с экспертами рынка, среди которых оказались ведущие эксперты агентств недвижимости Новосибирска и крупнейших компаний- застройщиков. 
 

Текущий год оказался для рынка недвижимости настоящим испытанием. Причём как для строительных компаний, так и для частных лиц, желающих продать свою жилплощадь. Но если владельцы готовых квартир весьма ограничены в своих действиях, то у застройщиков в руках все карты: возможность корректировать в соответствии с рыночной ситуацией продукт, цену, каналы и условия продаж. Чем, собственно, наиболее гибкие из них и занимаются на протяжении всего года. Различные программы по рассрочке, кредитам, обмену старой квартиры на новую, обратный выкуп и т.д. Отдельные игроки, заметив снижение спроса на полногабаритные квартиры, меняют планировку, сокращают площади. В целом же, для рынка жилой недвижимости в 2015 году характерны следующие тренды:

Смещение спроса в сторону жилья эконом-класса

Ирина Гущина, директор агентства недвижимости «НИАН»: «На сегодняшний день приобретают квартиры более дешевого сегмента.  По нашему агентству, например, в прошлом году средняя цена сделки была около 3 млн. рублей, а в этом году – уже примерно 2,3 млн. рублей».

Владимир Дергачёв, начальник отдела новостроек агентства недвижимости «Квадротека» подтверждает: «Да, есть тенденция к абсолютному удешевлению. На самом деле, больше всего пострадала средняя ценовая ниша. Сейчас покупают квартиры либо до 3 млн., либо свыше 6 млн. Естественно, больше тех, что до 3 млн. рублей».

«Расслоение» спроса подтверждает и руководитель Выставки Новостроек (агентство недвижимости «Жилфонд»), Григорий Якобсон: «Да, 2015 год заставил застройщиков вернуться к рынку дешевых единиц товара. Но при всём этом в выигрыше два класса – либо самое дорогое, либо самое дешёвое».

На фоне кризиса всё большую значимость приобретает надёжность и репутация застройщика

Илья Писанский, руководитель направления по работе со строительными организациями агентства недвижимости «Большой Город»: «На сегодняшний момент ситуация на рынке такова – кризис. Соответственно, основной тренд – это все-таки надёжность. То есть мы выбираем  только надежные строительные компании. Неизвестно, что будет завтра, неизвестно, какая будет процентная ставка в банке, люди не уверены, будут ли они завтра работать на тех работах, будут ли получать столько же, сколько получают. Соответственно, самое главное для покупателя –  это, чтобы объект был завершен, построен». По словам Павла Воронкина, заместителя генерального директора компании «Роснефтегазстрой-Академинвест», репутация застройщика входит в основную тройку критериев выбора жилья: «Согласно анализу наших покупателей, на первом месте стоит именно место расположения, потом материал, репутация застройщика, а потом уже все остальное».

Сбытовые акции и скидки применяются игроками, некорректно спланировавшими свой продукт, цены, внутренние процессы в компании

По мнению Владимира Дергачёва, ключевым фактором успеха является сам продукт: «Вопрос в том, насколько застройщик попадёт в тренд со своим продуктом, характеристики которого – качество, цена, плюс надёжность самого застройщика. Кто попал в ту нишу, которая наиболее востребована здесь и сейчас, тот и поднялся. Как помните, в тот кризис (2008 года) кто-то просто обанкротился, кто-то нарастил свои объемы. Тот же самый «Дискус» на 10-15 %  прирос за тот кризис». Подтверждает его слова и Владимир Мановский, руководитель проекта коттеджного посёлка «Горки Академпарка»: «Если застройщик предлагает какой-то продукт, а его не покупают, значит, он сделал что-то неправильно. Тогда он пересматривает свою себестоимость, либо меняет свою концепцию, либо меняет продукт. Всё автоматически регулируется рынком». Участники рынка отмечают, что часть застройщиков не просто не снижает цены, но и планово поднимает их в соответствии со стадией строительства.

Застройщики начали выстраивать взаимодействие с агентствами недвижимости

Писанский Илья, руководитель направления по работе со строительными организациями агентства недвижимости «Большой Город»: «Сейчас ситуация на рынке такова, что застройщики повернулись лицом не только к покупателям, но и к агентствам, причем все разом. Кто-то сделал это до кризиса, а кто-то – только сейчас. Безусловно, продажа объектов застройщиков – это совместная работа агентства и застройщика. Наружная реклама уже давно не работает, работают рекомендации. А рекомендации дают профессионалы рынка недвижимости, то есть агентства. Безусловно, мы работаем «на короткой ноге» с застройщиком, обсуждаем какие-нибудь акции, потому что они профессионалы, они умеют качественно строить, мы – продавать. Вот так в одной цепочке и взаимодействуем. Они думают, что бы такое построить, чтобы людям понравилось, мы думаем, как это преподнести, чтобы это покупалось».

С 2014 года покупатели отдают предпочтение большему количеству комнат, нежели большей площади квартиры

Курбанжан Безрукова, руководитель отдела продаж ООО «Центр Строительной Комплектации» (микрорайон «Раздольный», Бердск): «В последнее время застройщики переключились на небольшие площади. Если в 2010 — 2012 гг. двухкомнатные квартиры строились по 65-70 кв.м., трёхкомнатные –  до 110 кв.м., то сейчас эти площади уменьшились: 40 кв.м. – двушка, 60-65 – трёшка. Значительное сокращение как раз началось в 2014 году. И в последнее время покупатели стали обращать внимание на количество комнат. До этого предпочитали именно большие площади, а сейчас даже иногда выбирают квартиры свободной планировки».

Заметен ещё один тренд, который является базовым по своей сути и задаёт основной вектор развития рынка – повышение требований покупателей к качеству и уровню жилья. Теперь недостаточно построить дом из кирпича, теперь люди покупают вместе с квадратными метрами качество отделки фасада и подъездов, обустройство территории, наличие консьержа и т.д. Те характеристики, что ещё несколько лет назад соответствовали жилью премиум-класса, теперь – неотъемлемая часть сегмента «комфорт» и даже «эконом».

«Покупатель стал более требовательным, и теперь он  ищет условия, которые добавляют комфортности его жизни, – утверждает исполнительный директор по строительству компании «Проспект» Владимир Монагаров. – Чтобы привлечь к себе покупателя, строители идут сейчас на разные дополнительные меры, например, по отделке фасадов, мест общего пользования, по устройству мест вокруг здания. Это материалы, применяемые на тротуарах, красивые, какие-то необычные и т.д. Например, мы сейчас детские площадки обустраиваем тренажёрами для взрослых».

Подтверждает данный тренд и Михаил Троценко, заместитель председателя правления по развитию и маркетингу группы компаний «Кварсис»: «Еще лет 5-6 назад можно было сдать дом и люди  покупали бы, и ничего страшного, что нет инфраструктуры. Главное – своё жильё, своя квартира, остальное сложится. Сейчас же покупатель стал более требовательным и обращает внимание на инфраструктуру, на материал, из которого сделан дом, на благоустройство». При этом Григорий Якобсон делает акцент именно на усовершенствовании жилья эконом-класса: «С 2010 года виден тренд на эконом-комфорт. Сами дома, может быть, не высокого класса, но придомовая территория, места общего пользования и удобства в планировочных решениях –  всё-таки в формате «комфорт».

Таким образом, сегментирование жилой недвижимости на 4 класса –  эконом, комфорт, бизнес и премиум – с течением времени становится более гибким. И причина этому видится именно в двустороннем влиянии на рынок как покупателя, так и застройщика. С одной стороны, покупатель, действительно, приобретая опыт, становится более искушённым, с другой стороны – застройщик, в условиях конкурентной борьбы, вынужден предлагать рынку новые характеристики продукта, отличающие его от других игроков. Тем самым задавая более высокие стандарты жилой недвижимости. Этот тренд не подвержен влиянию краткосрочных рыночных факторов. Несмотря на то, что в существующей экономической ситуации покупатели снижают свои требования к жилью по таким параметрам, как площадь, транспортная доступность, материал стен, ожидания от уровня жилья в целом, более высокие, чем несколько лет назад.

При этом для отдельной части жителей мегаполиса характерна ещё одна тенденция, которая не связана с основными рыночными и экономическими явлениями текущего года. Ее влияние становится всё более заметным и выражается в развитии загородного жилого кластера. Но в этом случае речь идёт не об индивидуальном малоэтажном строительстве, а о так называемых «квартирах на земле». «За последние два года в Новосибирске появилось очень много малоэтажного строительства. Когда-то мы были пионерами. По области набиралось, может, проектов 20. Сейчас же в НСО порядка 170 таких проектов. Ведется очень масштабное строительство. В последнее время люди стали предпочитать именно загородное жильё, более просторное и чтобы был хотя бы какой-то кусочек земли», – утверждает Курбанжан Безрукова.

По мнению руководителя отдела продаж новостроек Центрального Агентства Недвижимости Ильи Сидоренко, такие поселки действительно популярны: «Если в целом рассматривать рыночные тенденции, то, конечно, у людей есть запрос на более высокое качество жизни. Сейчас рыночная экономика и фундаментальная модель мышления другая. Те же таунхаусы – это хорошая альтернатива квартире. То есть ты  можешь купить либо трехкомнатную квартиру где-нибудь поближе к центру или в центре, либо таунхаус раза в полтора больше по площади, но за городом. Соответственно, пространства для жизни больше, а значит, более высокое качество жизни. Да, такой тренд есть у людей. Однако, движение рынка в этом направлении, на мой взгляд, в условиях кризиса, будет замедлено».

Малоэтажные многоквартирные дома за городом, как и блокированные дома – альтернатива индивидуальному дому, но для тех людей, кто ещё не готов полностью переехать «на землю» и взять все вопросы по обустройству территории и содержанию жилья в свои руки. То есть вместе со стандартной квартирой и всеми соответствующими выгодами (управляющая компания, центральное отопление, канализация и т.д.) покупатель получает и близость к природе, и загородную тишину и иногда даже участок земли. Это фундаментально новая потребность, которая только начинает формироваться у новосибирцев. Причём не только и даже не столько у тех, кто имеет высокий уровень дохода – подобные проекты часто относятся к эконом-классу. Как правило, возводятся целые посёлки малоэтажных домов, которые обеспечиваются всей необходимой инфраструктурой вплоть до детских садов. «Строитель предпринимает значительные усилия, чтобы развивать инфраструктуру: там и детсад запроектирован, и школа, и магазин, и часовня, и общественный транспорт ходит», – рассказывает Илья Сидоренко об одном из новосибирских малоэтажных посёлков.

Но, несмотря на растущую популярность такого формата жилья, существует ряд факторов, которые, по мнению Владимира Мановского, сдерживают его развитие: «Первый фактор, сдерживающий спрос на малоэтажное строительство, это возможность получения муниципальных услуг на сельских территориях. Второй фактор –  доступность финансовых ресурсов. Если бы все девелоперы, которые возводят коттеджные поселки, обеспечивали возможность приобретения жилья в ипотеку, причём по минимальным ставкам, которые есть на рынке, это тоже было бы серьезным импульсом».

Таким образом, в какую сторону бы ни отклонились экономические качели в этом году, игрокам рынка недвижимости остаётся одно – тщательно следить не только за финансовыми показателями компании, но и оперативно реагировать на запросы покупателей. Практика в очередной раз показала фундаментальную важность маркетингового подхода к бизнесу, который даже в условиях дешевеющей нефти и слабеющего рубля позволяет компании не только выживать, но и развиваться.

Вочковская Алёна