Как построить прибыльный спортивный комплекс

Современные спортивные комплексы и оздоровительные центры на сегодняшний день пользуются большой популярностью, что делает этот бизнес привлекательным для многих инвесторов. С чего начинать строительство такого масштабного проекта и какие решения могут сократить финансовые и временные затраты, рассказала журналу Status Яна Барвичуте, основатель и руководитель «Сибирской Академии Фитнеса, Бодибилдинга и Спорта».

— Расскажите о деятельности вашей компании.

— Мы представлены на рынке уже более 15 лет. Начинали с создания спортивной школы плавания. Помимо аутсорсинга, имея за плечами большой опыт, занимаемся открытием и запуском больших спортивных объектов, в частности, консультируем потенциальных застройщиков и инвесторов по вопросам грамотного возведения спортивных комплексов. Даём рекомендации где, что (каких размеров, объёмов) и как строить, чтобы объекты приносили желаемую доходность и максимальную пользу людям. Это очень актуальная тема, поскольку часто инвесторы, вкладываясь в проект, совершенно не учитывают маркетинг. И вспоминают о его значимости, когда объект уже построен и внести необходимые коррективы невозможно. У нас в городе немало примеров, когда комплекс премиального сегмента построен в микрорайоне эконом-класса и, разумеется, не приносит той прибыли, на которую рассчитывали инвесторы. В результате объект приостанавливает деятельность, его переделывают под другое функциональное значение. Таким образом, потеряно время, а самое главное — инвестор несёт колоссальные убытки.

— Как вы считаете, в чём причина такой недальновидности?

— Во-первых, в большинстве случаев отсутствует чёткое бизнес-планирование и инвестор не видит итог, к которому стремится. А во-вторых, мне кажется, часто виноваты наш русский «авось» и нежелание слышать и слушать специалистов, которые в данной отрасли совершенствуются на протяжении многих лет.

— Кроме консультирования, ваша компания занимается управлением такими объектами? И все ли объекты берёте?

— Да, разумеется, мы берём в управление, но сотрудничаем только с теми инвесторами, учредителями спортивных объектов, которые готовы работать на наших условиях. А это значит слушать, слышать и сотрудничать. Да, возможно, в первый год выручка может показаться недостаточно привлекательной, но постепенно мы приходим к максимальному финансовому результату, который может дать объект. Для этого нужно идти правильными темпами и путями. И здесь важно взаимное доверие. Прибыль зависит даже от того, насколько правильно будет составлена «сетка» бассейна, а там есть немало нюансов. Именно поэтому я обычно отказываюсь от проектов, которые я изначально консультировала на этапе подготовки, раскладывала всю аналитику и проводила неоднократные переговоры, но люди всё равно делали по-своему, не слушая меня и, соответственно, разочаровались в результате. Таких примеров в моей практике было немало. И, как она показывает, превратить хороший априори проект в банкрота гораздо проще, чем потом его реанимировать. Для этого требуются серьёзные финансовые и временные ресурсы.

— Сколько объектов на данный момент находится у вас в управлении?

— На сегодняшний день в нашем управлении находится 19 объектов. Идут переговоры о передаче нам ещё двух объектов. Все они находятся в Новосибирске и области.

— Сегодня девелоперы, застраивая микрорайоны, сразу планируют их будущую инфраструктуру — не только школы, садики и больницы, но и спортивные объекты. Насколько затратно построить бассейн?

— Мне бы хотелось подчеркнуть, что строительство бассейна ещё на этапе проектирования стоит начинать с консультации у специалистов в данной отрасли, и неважно, в нашей компании или другой. Поскольку от проекта зависит финансовый результат. Приведу пример: у нас в управлении есть объект, в котором проходная спланирована настолько неудачно, что вместо двух администраторов пришлось нанимать четырёх, иначе просто невозможно контролировать поток посетителей. В результате расходы на заработный фонд увеличиваются, а их можно было избежать с помощью грамотного планирования холла спортивного комплекса на этапе проектирования. Если при проектировании эффективно использовать внутреннее пространство, грамотно разработав внутреннюю логистику, людские потоки, особенности траектории движения спортсменов, обслуживающего персонала, мы сможем избежать подобной ситуации.

Также нередко возникают вопросы о целесообразности спортивного зала, второй чаши и малых сборных чаш. Или гармоничности самого здания в архитектурном контексте района — одноэтажная или многоэтажная там застройка. Все эти нюансы существенно влияют на итоговую финансовую составляющую. Теперь вернёмся к вопросу о стоимости бассейна. На неё, разумеется, влияют площадь объекта и используемые строительные материалы. Здесь очень важно сказать, что сегодня в рамках национального проекта «Демография» реализуется программа «Спорт — норма жизни», цель которой — создать равные условия для массовых занятий физкультурой и спортом. Также в Общественной палате РФ в феврале этого года состоялись слушания по теме «Общественный мониторинг реализации поручений Президента Российской Федерации № Пр-1919 от 07.12.2021 в части вопросов развития инфраструктуры для всеобщего обучения детей плаванию». Все эти условия привели к активной разработке инновационных модульных металлокаркасных конструкций. Их использование позволит решить сразу две основные проблемы строительства спортивных объектов — сроки и стоимость. Оба показателя сокращаются на 30–50% по сравнению с традиционными технологиями. Компания, занимающаяся этими модульными конструкциями, сейчас проходит все этапы сертификации. Мы с ними ведём переговоры и планируем запустить технологию в следующему году.

— С какими главными трудностями могут столкнуться инвесторы при строительстве бассейна?

— Одна из ключевых — точечная застройка, поскольку в микрорайонах просто не остаётся места для больших спортивных объектов. А если оно и существует, то построить там, скажем, бассейн невозможно из-за узких дорог. Строительной технике к площадке будет просто не подобраться, особенно в зимний период. Но мы нашли решение этой проблемы — достраивать бассейны к учебным заведениям. Территория школ часто оборудована хоккейными коробками, которые большую часть года не эксплуатируются. На их место прекрасно встанет небольшой бассейн с зоной для лёгкой атлетики на втором этаже. Либо можно пристроить его прямо к самому зданию школы, если позволяют технические характеристики и мощность сетей.

— Очень интересное и перспективное решение!

— Да, причём от него выигрывают все. Инвесторы решают территориальный вопрос и получают готовые коммуникации. Школы разгружают свои спортивные залы, где обычно занимаются одновременно по два-три класса, что противоречит требованиям Роспотребнадзора. Бассейн закрывает своё дневное «окно», когда чаши пустуют, за счёт школьников. А родителям не нужно специально везти детей на плавание, поскольку все занятия проводятся на территории школы. Кроме того, я предлагала разделить налог на землю и имущество, а также коммунальные расходы между инвестором и школой в процентном соотношении, что также очень выгодно для всех с финансовой точки зрения.

— Это отличное решение. А сколько может стоить такой проект?

— Всё зависит от площади застройки и этажности. Я думаю, если говорить о модульных конструкциях, то 15-метровый бассейн обойдётся примерно в 70 миллионов. С дальнейшей планируемой окупаемостью в течение 5–10 лет — чем больше размеры бассейна, тем меньше срок окупаемости, опять же учитываем маркетинговую составляющую.

— Сколько времени занимают строительство и ввод в эксплуатацию подобного объекта?

— Если мы говорим об отдельно стоящем бассейне, то понадобится два-три года, это если используются кирпич (блоки), при металлокаркасном строительстве срок составит год-полтора. Если речь идёт о пристройке его к школе, необходимо будет уложиться также в год-полтора, поскольку растягивать время не даст образовательный процесс. Кроме того, здесь будет особенно важно учесть логистику и плотность населения. Наша компания проконсультирует, какие микрорайоны будут особенно выгодны с этой точки зрения.

— Насколько сложно получить разрешение на строительство бассейна? И занимается ли ваша компания разрешением и согласованием?

— Нет, мы только консультируем. И, если нужно, помогаем в этих вопросах на уровне оформления. Сроки же согласования зависят от строительной компании или инвестора, от их чистоты и документов, разрешений, которыми они изначально располагают. Планируя работу с общеобразовательным учреждением, нужно быть максимально готовым к строительству. Это значит иметь весь необходимый капитал, строительные материалы в полном объёме, чтобы застраховать себя от логистических сбоев и иных подобных форс-мажоров.

— Насколько сложно обслуживать бассейн и кто следит за его эксплуатацией?

— С этим обычно не возникает проблем: у нас есть компании-подрядчики, которые занимаются обслуживанием. Если стоит качественная станция, то лет пять можно туда вообще не заглядывать. Разумеется, при условии грамотного её обслуживания.

— В контексте текущей ситуации: какие есть качественные аналоги зарубежных брендов?

— На самом деле поставки не прекращены, просто увеличены сроки. Если ранее срок составлял около месяца, то сегодня это три месяца из-за нарушенной логистической цепочки. Но есть несколько примеров, когда ставят качественный Китай, который пока показывает хорошие результаты.

— Какие рекомендации вы хотели бы дать потенциальным инвесторам или застройщикам, которые планируют построить подобный объект?

— Я всегда говорю: хороший инвестор умеет инвестировать, хороший строитель — строить, хороший управленец — управлять. Поэтому не нужно стараться совместить все три эти ипостаси. Мой опыт показывает, что такая мультизадачность обычно плачевно заканчивается. Лучше привлечь профессионалов, которые приведут к прогнозируемому положительному результату.

— Вы упоминали быстровозводимые металлические конструкции. Почему вы делаете акцент на них?

—Мы живём в такое время, когда есть иные технологии возведения зданий и сооружений. Речь идёт о быстровозводимых сооружениях с большими пролётами без несущих внутренних стен или колонн, которые не уступают капитальным зданиям по возможностям и даже во многом их превосходят. Металлоконструкции обеспечивают пространственную жёсткость сооружения. Быстровозводимые здания из сэндвич-панелей на 30–50% дешевле капитальных строений. Сэкономленные средства можно потратить на оснащение залов. Строительство бассейна возможно в любое время года. Бетонная чаша формируется внутри сооружения, когда обеспечены оптимальные условия для полимеризации бетона. Строятся на любых типах грунта. БВЗ полностью соответствуют санитарно-гигиеническим требованиям и правилам пожарной безопасности. Сроки строительства в два-три раза меньше, чем при капитальном строительстве. У БВЗ высокая энергоэффективность, значительно снижаются эксплуатационные расходы. При желании в будущем такой спорткомплекс можно расширить или перепланировать без больших издержек и трудозатрат.

Автор: Ольга Шутова

Фото: Никита Давыденко