Рубрики:
- Бизнес
- О бизнесе
Константин Розвезев, Альфа-Банк: «Мы разработали оптимальную схему кредитования жилого строительства»
14.02.2018
Строительную отрасль банки кредитуют сегодня крайне осторожно. У многих финансовых организаций присутствие в кредитном портфеле строительных компаний сократилось на десятки процентов. Альфа-Банк на этом фоне практикует собственный подход к финансированию жилого строительства. О том, какова сегодня логика банка при принятии решений о кредитовании строительного бизнеса, рассказал региональный руководитель Альфа-Банка по крупному корпоративному бизнесу Константин Розвезев.
— Константин, по отчетам ряда банков за первые три квартала 2017 года мы видим, что строительная отрасль явно не в фаворе с точки зрения кредитования. Что происходит в этом сегменте?
— Проблема в том, что по данной отрасли крайне сложно сегодня делать прогнозы. Невозможно предсказать, какими будут продажи по конкретному проекту. Для банков жилищное строительство сегодня — рисковая тема. Не удивительно, что рынок кредитования проекты в сфере жилищного строительства воспринимает прохладно. Альфа-Банк сегодня в проектной логике финансирует только мощные компании — так называемые строительные конвейеры, у которых сформирован спрос и видна хорошая динамика продаж на всех стадиях. Сложнее обстоят дела с небольшими застройщиками. К примеру, у бизнеса возникает желание построить многоэтажный дом. У собственника, возможно, даже есть опыт — что-то он строил несколько лет назад и удачно продал. Но ситуация изменилась, и с этим новым проектом все может быть с точностью до наоборот. Для банка это риски. Мы не строители и не маркетологи, а спрос на недвижимость при хроническом падении доходов населения предсказать трудно…
— Но, насколько я понимаю, сегодня у банка есть специальное решение для застройщиков. В частности, проект «Жуковка» TS Groupe получил финансирование в рамках нового подхода Альфа-Банка.
— Верно. Для нас в банке проект «Жуковка» — знаковый, поскольку подход к кредитованию этого проекта был очень нестандартным, пришлось ломать стереотипы. Мы выработали механизм, при котором и наши риски закрыты, и сложная экспертиза проекта на предмет его успешности не нужна.
— Как такое возможно?
— Логика очень простая: любой застройщик, если он давно на рынке, — это достаточно крупная компания с приличным капиталом. У нее есть недвижимость в собственности, которая, как правило, сдается в аренду. Чистый операционный доход от аренды коммерческой недвижимости может исчисляться десятками миллионов рублей при минимуме расходов. Таким образом, мы понимаем, что даже если продажи нового проекта просядут, за счет этой аренды компания-заемщик с нами рассчитается. А представьте, если у компании есть целый бизнес-центр? Даже если что-то пойдет не так, владелец сможет этот бизнес-центр распродать поэтажно и закрыть вопросы с банком. Одним словом, сегодня, кредитуя один проект, мы готовы смотреть и на другие проекты компании.
— Иными словами, застройщик интересен вам только в том случае, если у него есть крепкий бизнес, способный гарантировать возврат денег?
— Да, верно. Либо бизнес, либо активы. Мы готовы применять и так называемую «ломбардную» логику, когда кредит выдается под залог активов. Когда вы приходите в ломбард, у вас никто не спрашивает, из каких источников вы будете гасить займ. Вы отдаете ценность, а затем, когда ваши дела пошли в гору, забираете ее назад. Если что-то пошло не так, и вернуть деньги вы не можете — ломбард не в обиде.
— Есть ли какие-то критерии, по которым вы оцениваете проекты? Или оценки при таком подходе излишни?
— Разумеется, мы не вслепую кредитуем. У нас нет задачи загнать клиента в дефолт и забрать недвижимость. Мы изучаем концепцию, планы, но все же это не настолько глубокий анализ проекта, как при проектном финансировании.
— А как происходит оценка проекта при проектном финансировании?
— Действуя в проектной логике, мы должны досконально изучить его, оценить живучесть. Мы приглашаем эксперта, в деталях разбираем концепцию, смотрим место строительства, транспортную доступность, цены и так далее. Идет анализ себестоимости, экспертиза грунта, поскольку нередко именно не до конца исследованные грунты приводят к сильному удорожанию проектов… Одним словом, проектное финансирование — это море технической работы. После запуска проекта привлекаются эксперты, которые контролируют расход средств, каждый месяц мы должны проводить экспертизу, сравнивать доходы и расходы. Кроме того, мы клиента начинаем загонять в некие временные рамки, напоминать, что для успешного гашения кредита, он должен увеличить скорость продаж. Клиент должен выстраивать агрессивные продажи, быть готовым упасть в цене. Это все не удобно, и проект получается очень тяжелым для обеих сторон. При этом он остается рисковым, поскольку абсолютно все просчитать невозможно.
— «Ломбардный» подход действительно выглядит более комфортным, но происходит ли при его применении увеличение ставок для заемщика?
— При этом подходе риски банка не становятся больше, чем при стандартной схеме, поэтому кредитование ведется по классической рыночной ставке. Нет никакой добавки за риск.
— Одним из первых проектов, профинансированных в рамках этой логики, стала «Жуковка». Расскажите о том, как принималось решение.
— С «Жуковкой» мы познакомились в прошлом году, его первая очередь уже была построена на 70%. Проект нам понравился. С господином Бойко мы сотрудничаем давно — у нас был позитивный опыт сотрудничества в рамках строительства бизнес-центра «Гринвич». Кстати, «Гринвич» строился именно в проектной логике. Реализация его была сложной, но старания были не напрасны — он по-прежнему является очень эффективным и даже знаковым для Новосибирска.
Рассматривая «Жуковку», мы понимали, что у TS Groupe, в принципе, не было проектов, которые бы остались невостребованными рынком, не нашли применения. У каждого из них есть своя изюминка, и они находят своего покупателя. Это, кстати, особый талант! Поэтому в «Жуковку» мы поверили, но сразу поняли, что в проектной логике существовать ей будет сложно — уйдет много времени на экспертизы, согласование этапов и прочее. Осознавая, что у группы есть другие бизнесы, которые генерируют неплохой доход, мы предложили более удобный формат, при котором банк оценивал весь бизнес целиком, а собственник компании давал приемлемый залог. Хочу отметить, что «Жуковка» — это недвижимость премиум класса, а таким проектам спешка в продажах вообще ни к чему. Дорогая недвижимость продается долго, но она очень рентабельна. Компании, занимающиеся элитной недвижимостью, терпеть не могут, когда их загоняют в жесткие сроки, в условия, когда нужно быстро продавать, чтобы быстро гасить.
Для «Жуковки» наша схема работы была оптимальна. Условия полностью устроили клиента, и проект был профинансирован. На сегодняшний день «Жуковка» — не единственный проект, получивший кредит по такой схеме. Уже несколько строительных объектов работают с Альфа-Банком в данном ключе.
— Если кратко сформулировать основные преимущества «ломбардного» подхода Альфа-Банка, какими они будут?
— Их несколько, и они очень понятны:
● кредит выдается быстро;
● не нужно тратить средства на многочисленные экспертизы проекта;
● риски банка не растут, а значит, ставка остается рыночной без надбавок;
● нет тотального контроля банка за ходом стройки;
● кредит выдается на большие сроки (до 10 лет), поскольку нет четкой привязки к этапам строительства.
Дмитрий Радионов, руководитель отдела продаж жилого квартала «Жуковка»:
«Проект «Жуковка» относится к премиальному сегменту жилой недвижимости в Новосибирске. Строительство началось в 2014 году, и сейчас выполнена примерно треть работ от общего объема. На сегодняшний день сданы две секции блока А, три блок-секции сдаются в 2018 году, и еще две блок-секции в 2019 году.
На территории жилого квартала уже работают апарт-отель и ресторан. В декабре мы открываем бассейн, ведем переговоры о строительстве детского сада и школы, жилой комплекс интенсивно наполняется инфраструктурой.
С Альфа-Банком мы работаем не в первый раз. У нас уже есть успешный опыт. В рамках проекта «Жуковка» предложение Альфа-Банка нас устроило тем, что можно было применить залог, отличный от самого объекта строительства. Этот подход позволил нам чувствовать себя гораздо свободнее относительно всех вопросов, которые сопровождают строительные проекты: сроки строительства, мониторинг строительства, страхование объекта, страхование строительно-монтажных рисков и так далее. Мы увидели очевидную экономию средств застройщика в рамках такого варианта кредитования».
Свежие статьи
Подписаться на рассылку
status-media.com
Отправляя форму вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Добавить комментарий
Для того, чтобы оставить комменатрий вам необходимо зарегистрироваться!