Кирилл Ивантеев: «Мы открыли рынок строительства жилья для профессиональных инвесторов»

Тринадцать лет опыта в сфере коммерческой и жилой недвижимости, умение создавать востребованные рынком продукты и предложения, успешный опыт реализации проектов, — ГК «ЁЛКА девелопмент» имеет прочный фундамент компетенций. Лидер и стратег холдинга Кирилл Ивантеев рассказал о новых возможностях, которые «ЁЛКА» предоставляет институциональным инвесторам.

Смена поколений на строительном рынке

Эта история не про отцов и детей, а про то, что каждый период существования строительного рынка требует определённых компетенций. Первым поколением на рынке можно считать компании, которые строили с советских времён. Это крупные холдинги, которые возводили панельные и монолитные дома, имели свои производства, торговые дома. В общем, что бы они ни строили, у них был спрос. Вторая волна — это люди из коммерции, заработавшие деньги в других отраслях. Они обладали маркетинговым чутьём, научились работать в условиях жёсткой конкуренции, красиво запаковывать проекты и качественно их предлагать. Сегодня же наступил наш период — период компетентных стратегов, обладающих инструментами аналитики и прогнозирования. Новое законодательство заставляет компании переходить на проектное финансирование, и цена ошибки становится огромной. Если ты сделал продукт, который будет плохо продаваться, или он вообще не попал в ожидания покупателей, или не угадал с ценой — крах неотвратим.

ГК «ЁЛКА девелопмент» — это высококвалифицированные специалисты, серьёзная аналитика и глубокие исследования рынка. Холдинг был создан в конце 2015 года. До этого момента мы очень успешно работали с инвесторами в секторе коммерческой недвижимости, занимались управлением объектами, подбором земельных участков, улучшали финансовые показатели бизнесов. Один из проектов — создание коммерческой инфраструктуры в строящимся микрорайоне. Нам чётко поставили задачу, чтобы окупаемость этих объектов была не больше пяти лет. Мы добились этих результатов. Когда же стало очевидно, что коммерческая отрасль теряет свою актуальность для девелоперов, становится менее привлекательной с точки зрения инвестирования, мы увидели перспективу в строительстве жилья. Большая часть проектов, с которыми мы работали, стали коммерчески успешными. Тут нет чудес. Ряд инсайтов мы получаем благодаря нашей запатентованной аналитической системе «ДЕКАРТ.онлайн».

«ДЕКАРТ.онлайн» — «Ёлочная» аналитика

Наша система выполняет анализ и обработку большого массива статистических данных, которые мы с 2016 года и по сегодняшний день ежемесячно обновляем и мониторим. У нас самые актуальные данные по строительству, по вводу, по количеству продаж и сделок — одним словом, мы видим весь рынок Новосибирска.

Когда в 2016 году мы решили собрать группу заинтересованных лиц, для того чтобы предоставлять им такого рода информацию, то поняли, что до нас аналитики работали с серьёзными погрешностями в оценке реальной стоимости рынка. Уже первая обработка достоверной информации о вторичном рынке жилья показала, что 40% предложений раньше просто задваивались, и реальный рынок почти в два раза меньше. Мы начали собирать актуальные данные и увидели в 2016 году так называемый «ценовой крест» — «квадрат» на вторичном рынке стал дороже, чем в новостройках. В тот момент серьёзно снизилась инвестиционная привлекательность новостроек для частных спекулянтов, и они стали избирательными и осторожными.

Мы увидели большой потенциал в том объёме информации, который был собран, и решили каждый месяц её актуализировать. Более того, ряд застройщиков также проявили к ней серьёзный интерес и стали регулярно приобретать у нас данные в обычных таблицах Excel, пытаясь оценивать рынок. Затем мы серьёзно модернизировали, собрали программно-аппаратный комплекс, и сегодня это платный облачный сервис под названием «ДЕКАРТ.онлайн». У клиента есть возможность неделю тестировать систему бесплатно и понять её плюсы. Для коммерческих структур стоимость составляет 15 000 рублей в месяц. Но мы берём поквартальную оплату и в течение трёх месяцев, пока действует подписка, клиент исправно получает свежие и актуальные данные с обновлением раз в месяц. Для нас самих система открыла большое поле действий в сфере оценки территорий. Благодаря «Декарту» мы поняли, что можем делать это быстрее и точнее.

Текущие проблемы застройщиков или чем полезен «ДЕКАРТ.онлайн»

В чём проблема у застройщиков при анализе земельных участков, на которых они планируют строительство. Мониторинг конкурентов производится силами внутренних специалистов, по выбранному ими набору характеристик, которые изначально ограничены. Объём мониторинга традиционно небольшой, в связи с низкой квалификацией, непрофильной загрузкой специалистов. Ряд крупных компаний регулярно покупают сводные ежеквартальные табличные данные у специализированного консультанта, то есть идёт двойная оплата труда — внутренним сотрудникам и внешним консультантам. Большинству руководителей приходится работать с таблицами, поскольку внутренние специалисты не умеют пользоваться инструментами построения графиков в Excel, формировать документы в Word и PowerPoint.

В итоге застройщик получает фрагментарную статистику и риск некачественных решений.

Существующая на рынке статистика не позволяет делать оценку всего спектра предложений. Проблема заключается в том, что нет открытой, достоверной и легкоизвлекаемой статистики. Нет открытых баз данных по реализуемым и планируемым строительным проектам. Нет комплексных информационных систем планирования развития городских территорий. Сегодня невозможно увидеть Новосибирск 2025.

Каждая из этих проблем имеет решение. Подключаясь к модулю «ДЕКАРТ.онлайн», застройщик повышает эффективность своего персонала, получает возможность отказаться от внешних консультантов и экономит время.

В распоряжении специалиста застройщика сразу же оказывается весь необходимый инструментарий поддержки принятия стратегических и операционных решений:

• полная и детализированная статистика цен и продаж по каждому ЖК за 12 месяцев;

• система фильтрации данных и автоматического формирования таблиц с графическим представлением;

• система формирования и редактирования аналитических отчетов.

Застройщики в рамках

В связи с изменениями ФЗ 214 появится две категории застройщиков. Первые будут зарабатывать на строительстве жилья, а вторые на продаже квартир.

С первого июля 2019 года проектное финансирование для застройщиков до 85% должно осуществляться за счёт банков. В этом есть проблема — как правило, банки оценивают проект исключительно из его будущих финансовых показателей: себестоимости строительства и валовой доход в перспективе. Банки не берут во внимание актуальность самого проекта строительства — не оценивают его концепцию и востребованность со стороны конечного потребителя. Проще говоря, застройщик может построить то, что покупаться не будет.

Такие застройщики будут зарабатывать за счёт завышения строительной себестоимости, получая свою маржинальность в моменте строительства, а не при конечном результате. Остатки непроданных квартир лягут непрофильным активом на банк.

При этом нарушения закона в этом нет. Это будет уже проблемой для кредитной организации. Законом нигде не прописано, что застройщикам необходимо обеспечивать определённые объёмы и темпы продаж на этапах строительства.

Ко второй категории относятся застройщики, которые имеют успешный опыт в проектом финансировании и понимают его преимущество. Эти застройщики будут более детально подходить к проекту строительства: работать над финансовыми моделями, оценками потенциалов поглощения и конкурентного давлением, форматами и типологиями квартир как продукта. Такие застройщики будут стремиться занять и укрепить лидирующие позиции на рынке.

Собственные проекты «Ёлки»

Пройдя своего рода тренинг с большим количеством застройщиков, мы поняли, что можем создавать успешные девелоперские проекты, в том числе, для себя. И наш первый шаг в этом направлении — жилой комплекс «Грибоедов» — не обманул ожиданий. Мы приступили к строительству в сентябре 2018 года. На сегодняшний день дом на 146 квартир продан практически полностью. Осталось всего 15 квартир. Сдача запланирована на второй квартал 2020 года, но мы чётко понимаем, что сдадим его раньше срока. Профессиональные инвесторы, которые участвуют в данном проекте, получили прибыль сверх ожидаемого.

Сегодня быть институциональным инвестором в сфере жилого строительства — дело высокодоходное и не рискованное.

Предложение для инвесторов

Мы сегодня можем открыто говорить о доходности, которой мы уже добились для наших инвесторов — 38% годовых. Это краткосрочные инвестиции. В проекте «Грибоедов» инвестиционный период составил всего лишь 12 месяцев. У большинства портфельных инвесторов есть устойчивое заблуждение, что «стройка — это долго и непрозрачно». Но мы с уверенностью заявляем обратное, основываясь не на предположениях, а на конкретных кейсах, которые уже реализовали и реализуем сейчас.

Инвестор проекта «Грибоедов» получил прибыль сверх ожидаемого, ему было так комфортно с нами работать (а это очень важно в бизнесе), что он реинвестировал деньги, полученные с проекта, в следующий, выделив ещё большую сумму. Эти инвестиции стали стартовым капиталом нашего второго собственного проекта — ЖК «Новые Снегири».

Сейчас у нас в работе находится несколько интересных земельных участков, которые мы просчитываем, формируем портфель предложений для наших будущих партнёров. Готовность всех проектов высока, по ряду земельных участков уже идут сделки. Так что для любого потенциального инвестора, который захочет заработать на рынке новостроек Новосибирска, где темпы роста цен уже который год подряд остаются двузначными, всегда есть предложения.

Естественно, у нас есть определённые ограничения. Мы работаем с объёмами денежных средств от 50 млн рублей. Партнёр может инвестировать не только денежные средства, но и свой земельный участок.

Казалось бы, всё просто. Но кое-что в нашей схеме уникально для рынка, и нам не известно, чтобы это кто-то повторил. Мы научились заводить деньги тех институциональных инвесторов, которые раньше работали с коммерческой недвижимостью. В сектор жилья такие инвесторы в принципе не заходили никогда. Мы, имея компетенции и опыт, научились выстраивать бизнес-модели под их требования с учётом всех особенностей строительства и продаж новостроек.

Фактически, мы открыли рынок строительства жилья для профессиональных инвесторов. И такой продукт оказался востребованным. И, пока, труднокопитуемым.

«ЁЛКА девелопмент»
Новосибирск,
ул. Планетная, 30, корп. 2Б
тел. (383) 2000-333
yolka.pro

Текст: Александр Яхомов
Фото: Александр Рощин