Золото или недвижимость: что выгоднее для долгосрочных инвестиций?

Сложный и в то же время простой выбор. Чтобы его сделать, нужно ответить на три вопроса: ликвидность актива; стоимость обслуживания активов и возможность получения ренты; долгосрочная доходность. Предлагаем вам экспертный анализ от Дмитрия Голубовского, аналитика «Золотого Монетного Дома».

Ликвидность актива

Инвестиционные монеты, слитки можно легко и быстро продать, купить. Причём стоимость их продажи не будет зависеть от срочности. Для этого не нужно обладать специальными знаниями — операциями с золотом может заниматься любой человек.

С недвижимостью в этом плане сложнее: поиск покупателя может затянуться на месяцы, а срочная продажа почти всегда происходит с большим дисконтом. Для правовой защиты, адекватности ценообразования такие сделки зачастую требуют участия профессионального риелтора. Спред, или разница между ценой покупки и продажи, за жёлтые граммы составляет единицы процентов, а за квадратные метры может превышать 10%.

Расходы на обслуживание и рента

В этом пункте недвижимость может обойти золото при условии сдачи в аренду. Но давайте посчитаем чистую доходность, к примеру, от квартиры в Москве. Вычитаем налоги и страхование, параллельно падает доходность. Мало того, при тех ценах, которые сложились сейчас на рынке, доходность окажется ощутимо ниже, чем даже платит проценты Сбербанк по накопительным счетам. Ни о какой защите от инфляции речи не идёт. Рассчитывать на получение адекватной полной доходности от инвестиций в недвижимость можно, если прогнозируется уверенный рост цен на неё.

Долгосрочная доходность

Посмотрите, как за последние десять лет менялась средняя стоимость квадратного метра в Москве.

Рост цен составил около 85 тыс. р. за квадратный метр за десять лет (с 165 до 250 тыс. р.). Квадратный метр подорожал в 1,52 раза, что даёт среднегодовую доходность 4,27%.

А что с золотом? Смотрим график стоимости грамма инвестиционного золота в рублях за те же последние десять лет:

Мы видим рост с 1450 до 4325 р. за грамм. «Свеча» весны прошлого года отражает взлёт цены во время валютной паники, связанной с временной остановкой торгов на Московской бирже в конце февраля — начале марта и ростом геополитических рисков, особенно в отношении России. Затем, как мы знаем, произошла стабилизация рынка, после исторического взлёта был зафиксирован провал цены — своеобразная рыночная «отдача», которая отражает колебательную природу рыночных цен на ликвидные активы. И золото вернулось к росту, в настоящей момент — к своему докризисному уровню цен.

Графики роста цен на золото и недвижимость отчасти коррелируют друг с другом: цена «квадрата» также отражает спрос на «убежище» в периоды высокой политической неопределённости, но не настолько ярко, как золото. Период десяти последних лет для сравнения хорош тем, что он нивелирует эти всплески, отражая общую динамику обоих активов, которые российские инвесторы рассматривают как защитные. Так вот, в последние десять лет золото подорожало в 1,98 раза, что соответствует среднегодовой доходности 7%.

Значит ли это, что золото безусловно побеждает в споре об инвестиционной привлекательности? Не всё так однозначно. Потому что владелец недвижимости может, например, совершить более удачную сделку с точки зрения цены покупки. Или более перспективный район, где высока вероятность быстрого повышения стоимости квадратного метра. Или не единожды в течение десяти лет найти хороших, платёжеспособных арендаторов. При таких условиях вполне реально «выжать» из своей квартиры те же 7% годовых или даже больше. Но для этого немаловажным станет фактор удачи, для профессиональных игроков — высокая компетенция.

Чтобы заработать те же деньги на золоте, вам ничего не потребуется — только стать обыкновенным инвестором в золото.

Перспективы рынка

Золото — валютная ценность и лучше отражает перспективы национальной валюты в том смысле, что лучше реагирует на состояние торгового баланса и инфляцию. Золото растёт вместе с рублём и точно так же ослабевает по отношению к доллару и валютам основных стран — торговых партнёров России.

Недвижимость, в отличие от золота, более чувствительна к внутреннему спросу и рублёвым процентным ставкам.

С точки зрения валютной диверсификации золото предпочтительнее. С точки зрения желания поучаствовать в кредитном цикле снижения ставки предпочтительнее может оказаться недвижимость. На графиках видно, что недвижимость дорожала в 2021 году, пока золото стояло на месте. Такая динамика была вызвана циклом ослабления денежной политики и ипотечным бумом.

Что касается изменений рынка в обозримом будущем, судя по последней инфляции в России, вряд ли будут фиксироваться снижение ставок и оживление ипотеки. А судя по сокращению сальдо торгового баланса, стоит ждать дальнейшего ослабления рубля. Это хорошо для золота. Не очень хорошо для недвижимости. Золото уже полгода как в тренде роста. Недвижимость в те же полгода остаётся в тренде падения. И, скорее всего, учитывая реалии, в которых существует сейчас российская экономика, эти тенденции сохранятся в ближайшие пару лет.

Подводя итог нашего разговора, могу сказать, что золото своё «отпадало», а недвижимость, возможно, начнёт движение к своему очередному локальному «дну». Да, в истории рынка золото не всегда лидировало, но сейчас оно точно выглядит лучше.

zoloto-md.ru

Текст: Настя Холодная