Комплексное развитие городов

Ведущий специалист по комплексному развитию территорий Елена Князева выступит ключевым спикером III Сибирского форума девелоперов и риелторов «Строим будущее — Сибирь», который пройдет в начале осени в Новосибирске. В прошлом глава департамента КРТ ВЦНСП РФ и основатель группы компаний IDTER за 14 лет работы реализовала более 1500 проектов. О том, как эффективно использовать механизмы КРТ, и какие результаты эта стратегия развития даст в ближайшем будущем, — в эксклюзивном интервью нашему изданию.

– Елена, расскажите о ключевых принципах работы КРТ? В чём преимущества такого способа развития городов и территорий?

– КРТ — это философия «города для жизни», а не просто стройка. Это современный подход к развитию городских и пригородных территорий, основанный на нескольких фундаментальных принципах, отличающих его от точечной застройки:

• комплексность и многофункциональность — создание не просто жилых домов, а полноценных микрорайонов с инфраструктурой;
• планирование с нуля — разработка единого детального мастер-плана для всей территории до начала строительства;
• единый застройщик;
• приоритет инфраструктуры — одновременное создание инженерной и транспортной инфраструктуры относительно ввода жилья;
• сбалансированность — стремление к созданию самодостаточных и экологически устойчивых сообществ, где соблюдаются социальный баланс, экологичность (использование «зелёных» технологий в строительстве) и экономическая устойчивость (наличие рабочих мест в самом квартале или в непосредственной близости).

– Мастер-план — основа, на которой строится проект КРТ. Несколько слов об этом подробнее.

– Мастер-план действительно является основой проекта и представляет собой детальный план всей территории ещё до начала её застройки. Представьте симфонию: если каждый музыкант играет своё, получится какофония. Мастер-план — это партитура для всех «музыкантов»: застройщиков, архитекторов, энергетиков. Он просчитывает всё — от трамвайных путей до тени деревьев через 20 лет. Без него КРТ превращается в хаотичную точечную застройку.

– Какие возможности КРТ даёт девелоперам? Это новый этап эволюции крупных девелоперских компаний?

– Абсолютно точно. Раньше девелопер строил «коробки», а инфраструктура была головной болью городских властей. КРТ же открывает для девелоперов принципиально новые возможности, трансформируя их в урбанистов. Превращает девелопера из исполнителя в соавтора города, создающего не здания, а экосистему с долгосрочной ценностью. Это требует новых компетенций (урбанистика, экология, коммуникация с жителями), но даёт доступ к проектам уровня национального значения.

– Преимущества, которые получают жители проектов КРТ, очевидны, но давайте ещё раз их обсудим. В чём они?

– Преимуществом для жителей проектов КРТ является не просто квартира, а качество жизни 24/7. Такой проект кардинально меняет повседневность горожан. Нет изматывающих перемещений, так как детсад, школа, поликлиника, магазины, парк, офисы — в пешей доступности. Экологичная и здоровая окружающая среда с парками и скверами, велодорожками, энергоэффективными домами, системами сбора дождевой воды, «умным» освещением. Гарантированная инфраструктура с современными сетями без перегрузок, камерами, дворами без машин и общими пространствами для жителей. КРТ создаёт среду, где безопасность, время, экология и социальные связи становятся базовыми правами, а не роскошью. Житель КРТ покупает не квадратные метры, а новый образ жизни.

– Экологичность и «зелёные» технологии встроены в ДНК всех проектов комплексного развития? Это базовая составляющая?

– Да, и это не просто солнечные батареи на крыше. КРТ предполагает применение «зелёных» технологий в строительстве и энергетике, сохранение и интеграцию природных ландшафтов, создание экопарков, развитие экологичного транспорта (велоинфраструктура, электрозаправки). Комплексный подход позволяет эффективнее внедрять ресурсосберегающие технологии, управлять отходами, создавать и сохранять зелёный каркас территории.

– При дальнейшей широкой реализации проектов КРТ концепции спальных районов приходит конец? Верно ли это?

– Не конец, но трансформация. Во-первых, спальные районы как модель возникли в СССР из-за индустриальных методов домостроения — это экономически эффективно при дефиците времени и ресурсов. Но сегодня их недостатки (многофункциональность, транспортный коллапс) стали критичными. Во-вторых, КРТ предлагает не уничтожение таких районов, что экономически нецелесообразно, а эволюцию. Для новых территорий — проектирование изначально сбалансированных районов. Для существующих — точечные улучшения через реновацию (добавление функций, инфраструктуры). КРТ меняет сам подход. Спальный район — это место для ночлега, КРТ — пространство для жизни. Оно задаёт новый стандарт — когда каждый район проектируется как мини-город со своим характером и возможностями.

– Какой алгоритм реализации проекта КРТ? И кто может принять участие в его реализации?

–Алгоритм реализации проекта КРТ будет выглядеть следующим образом:

Предпроектный анализ (3–6 месяцев). На этом этапе проводятся обследование территории и экономическое моделирование (окупаемость и риски). Участниками данного этапа станут девелопер, муниципалитет, экологи и аналитики.

Разработка мастер-плана (6–12 месяцев). Разрабатываются градостроительная концепция и финансовая модель. Проводятся общественные слушания — сейчас это обязательное требование по ФЗ № 494. Участники данного этапа — архитекторы, урбанисты, социологи и жители.

Выбор единого оператора (2–4 месяца). На данном этапе проводится выбор оператора проекта через конкурс по 44-ФЗ или 224-ФЗ. Участниками этапа становятся региональные власти, комиссия Минстроя.

Проектирование и согласования (4–8 месяцев). Разрабатывается ПСД (проектно-сметная документация) с BIM-моделью и получаются разрешения в «едином окне» (по ускоренной процедуре для КРТ). Участниками данного этапа станут проектировщики, экспертиза, надзорные органы.

Синхронное строительство по принципу «инфраструктура → жильё» и контроль через цифровые двойники. В данном этапе участвуют Единый оператор, генподрядчики и субподрядчики.

Ввод объектов. Поэтапная сдача очередей строительства в форме функционального кластера с готовой инфраструктурой.

Эксплуатация. Управление всей средой района: парки, энергоцентры, IT-системы. Участники — УК, оператор КРТ, ТСЖ.

Успех КРТ зависит от строгого следования этапам, слаженной работы всех участников и прозрачности на каждом шаге.

– Несколько слов о Едином операторе КРТ — какие функции он выполняет?

– Единый оператор КРТ — это дирижёр всего проекта, отвечающий за реализацию всего комплекса работ в рамках мастер-плана. Его роль выходит далеко за рамки функций обычного девелопера. Его основные функции заключаются в координации всех участников проекта, контроле качества (соблюдение стандартов мастер-плана), финансовом менеджменте и коммуникации (отчётность перед властями и диалог с жителями).

– Масштабные проекты — это всегда повышенные риски выхода из графика вывода объектов. Как в проектах КРТ синхронизируются графики ввода жилья и инфраструктурных проектов? Какие механизмы здесь работают? Эффективны ли они?

– Да, риски высоки. И для этого в КРТ на данный момент существуют следующие механизмы:

• Единый BIM-план: 3D-модель всего района с привязкой каждого объекта к графику. Представляет собой виртуальный контроль, позволяющий сразу увидеть отклонения.
• Поэтапный ввод: очередь жилья блокируется, пока не сдана инфраструктура (не сдан энергоцентр, не проложены дороги к кварталу, не подписаны акты на школу/детсад).
• Банковские гарантии и штрафы за срыв.
• Контрактные санкции.
• Публичный мониторинг: онлайн-карты с камерами и процентом готовности объектов.

Статистика эффективности, по данным DOM.RF (2024), говорит о том, что 85% проектов КРТ вводят инфраструктуру в срок (+/– 30 дней от плана). В точечной застройке этот показатель — менее 40%.

– Для проектов КРТ нужны большие инвестиции, и одному девелоперу или застройщику порой сложно решиться на такие вложения. Есть ли примеры совместных девелоперских проектов, реализуемых в рамках КРТ на одной площадке?

– Да, практика совместной реализации крупных проектов КРТ на одной площадке существует и активно развивается в России. Преимущества совместной реализации заключаются в распределении рисков, объединении капитала и компетенций, а также ускорении реализации и повышении привлекательности проекта.

Вот несколько примеров и моделей таких проектов:

Консорциум нескольких частных девелоперов: ЖК «Южные ворота» (Казань).

Один из крупнейших проектов КРТ в России. Реализуется консорциумом трёх крупных девелоперов: ГК «АИЖК», ГК «ПИК» и ГК «Самолёт». Каждый отвечает за свой сегмент (разный класс жилья, коммерция, инфраструктура) в рамках единого мастер-плана территории. Это позволяет распределить риски, объединить компетенции и ускорить освоение огромной территории.

Партнёрство федерального и локального девелоперов: ЖК «Солнечная система» (Москва, Некрасовка).

Проект КРТ реализуется компанией Sminex при стратегическом партнёрстве с ГК «ПИК». Sminex выступает как локальный девелопер с глубоким знанием территории и опытом в данном сегменте, а «ПИК» обеспечивает финансовую платформу, масштаб и экспертизу в строи тельстве социальной инфраструктуры.

Государственно-частное партнёрство (ГЧП) с несколькими частными партнёрами: Территория бывшего ЗИЛ (Москва) — «ЗИЛАРТ».

Хотя основным инвестором долгое время была ГК «Лидер», проект подразумевает привлечение множества специализированных девелоперов для реализации отдельных кварталов, объектов коммерческой недвижимости и инфраструктуры. Город (Москва) выступает как партнёр, предоставляя землю и координируя развитие транспортной и социальной инфраструктуры.

Совместные девелоперские проекты в рамках КРТ — не исключение, а растущая тенденция и часто необходимость для реализации масштабных и сложных территорий. Модели партнёрства разнообразны: от консорциума крупных девелоперов до ГЧП с множеством специализированных игроков. Успех такого сотрудничества зависит от тщательного выбора партнёра, детальной юридической проработки всех аспектов взаимодействия и наличия эффективных механизмов управления и разрешения споров.

– Сейчас, в период охлаждения рынка недвижимости, ощущается ли спад интереса девелоперских компаний к КРТ?

– Несмотря на охлаждение рынка недвижимости, интерес девелоперов к КРТ не только сохраняется, но и растёт структурно. Кризис показал уязвимость «коробочных» ЖК. По данным ЦИАН, падение спроса на них составило до 40% в сегменте эконом. В комплексной застройке этот показатель не превысил 15%. Помимо этого, проекты КРТ открывают доступ к «Длинным деньгам» (госбанки предлагают кредиты под наиболее низкие проценты, чем для обычных ЖК).

– Регионы получили право самостоятельно инициировать проекты КРТ и выбирать единого оператора. Может ли это стать дополнительным драйвером для подобных проектов?

– Определённо да, это мощный потенциальный драйвер для развития таких проектов. Однако этот драйвер сработает в полную силу только при наличии в регионах квалифицированных и финансово устойчивых единых операторов, пользующихся доверием рынка, а также обеспечения финансо- вой поддержки со стороны как самого региона, так и федерального центра (субсидии, льготные кредиты).

Помимо этого, необходимы создание эффективной и прозрачной системы управления проектами КРТ на региональном уровне и развитие региональных компетенций в комплексном территориальном планировании и управлении крупными девелоперскими проектами.

– Как оцениваете перспективу развития КРТ в стране и какой комплекс мер может повысить эффективность и привлекательность этих проектов?

– КРТ в настоящее время является ключевым направлением в градостроительстве и девелопменте, призванное решать острые проблемы ветхого жилья, неэффективного использова- ния земель и создания комфортной городской среды. Перспективы развития КРТ в России объективно велики из-за масштаба задач по обновлению городов. Однако реализация этих перспектив требует системной работы по преодолению серьёзных административных, финансовых и инфраструктурных барьеров. Успех будет зависеть от слаженных действий государства (создание условий), девелоперов (эффективная реализация) и общества (конструктивное участие). Если эти условия будут выполняться, КРТ может стать мощным двигателем развития городской среды России.

строимсибирь.рф 

Фото из личного архива Елены Князевой