Рубрики:
- Бизнес
- О бизнесе
Пульс бизнеса
15.04.2015
Что такое закрытые паевые инвестиционные фонды, и почему они могут быть интересны разному бизнесу — от девелоперов до отельеров и банкиров.
Тренд нынешнего времени — разумная оптимизация расходов. Современные финансовые инструменты позволяют обеспечивать прозрачность денежных потоков, одновременно управляя издержками. Один из таких инструментов — закрытые фонды недвижимости.
Первые проекты по созданию закрытых фондов недвижимости были запущены в 2004 году. В Новосибирске одним из пионеров этого рынка стала Финансовая группа «Брокеркредитсервис», уже тогда занимавшая устойчивые позиции на рынке брокерских услуг. Первый проект — Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости «Фонд недвижимости БКС» задумывался как некая экспериментальная идея. Однако сегодня данный фонд — это центр аккумулирования региональных активов компании, по состоянию на конец февраля этого года он составляет около 2 млрд рублей.
Уже в 2006 году в составе Финансовой группы БКС было создано ООО УК «БКС — Фонды недвижимости», под управлением которого сейчас находятся порядка 6 млрд рублей из ЗПИФ по всей стране. А в рейтинге Национального рейтингового агентства УК «БКС — Фонды недвижимости» входит в группу «АА-»
В интервью Status заместитель директора УК «БКС — Фонды недвижимости» Салават Алпаров и начальник отдела продаж Кристина Нечаева рассказали об особенностях ЗПИФ и возможностях его применения от строителей до банкиров.
Эксклюзивный инструмент
— В чем основная идея вашего продукта?
Салават Алпаров (С.А.): ЗПИФ — это, прежде всего, качественная и жестко защищенная законодательством «упаковка» активов и проектов.Например, в состав фонда передается коммерческий объект недвижимости, который сдается в аренду; владелец объекта получает 100% инвестиционных паев. Теперь все доходы от аренды аккумулируются на счетах фонда. При этом действует отсрочка по уплате налога на прибыль — денежные средства можно эффективно реинвестировать в новые проекты (строительство, например) в рамках проекта без налогообложения доходов. Налог возникает уже при закрытии фонда (срок фонда от 3 до 15 лет с возможностью неограниченной пролонгации).То есть, ЗПИФ — это центр прибыли, направленный на реализацию нескольких финансовых проектов одного или группы связанных учредителей.
Кристина Нечаева (К.Н.): ЗПИФ — это инструмент достижения инвестиционных и финансовых целей, причем инструмент персональный, эксклюзивный. Каждый фонд создается индивидуально для каждого клиента, заказчика. Проекты могут быть самые разнообразные — в сфере строительства, аренды, работы с земельными активами.
— То есть преимущества инструмента — это льготное налогообложение?
С.А.: Да, и кроме того, к списку достоинств ЗПИФ недвижимости также относят: прозрачность их деятельности для инвесторов, защита внесенного имущества от взыскания по судебным искам, совершаемым относительно пайщиков фонда, возможность контроля инвесторов над операциями с имуществом фонда. Информацию о фонде в виде отчетности мы раскрываем либо предоставляем владельцам паев — в зависимости от типа фонда (для квалифицированных инвесторов или нет). Поэтому можно всегда быть в курсе состава и структуры имущества фонда, совершаемых операциях. Еще один из вытекающих плюсов — на передаваемое в ЗПИФ имущество не может быть обращено взыскание по долгам владельцев паев.
В случае привлечения в проекты внешних инвесторов комфортная конструкция ЗПИФ дает следующее: во-первых, контроль и защиту собственных инвестиций благодаря жесткойсистеме контроля ЗПИФ, включающей Специализированный депозитарий, аудиторов, оценщиков и Банк России. Во-вторых, на руках — реальные ценные бумаги, инвестиционные паи,которые дают право на имущество и проекты фонда. В-третьих, возможность в дальнейшем получить кредитование под данный инструмент — паи могут выступать предметом залога. Поэтому права инвестора максимально защищены.
— В ЗПИФ существует «отсрочка» по уплате налога на прибыль. А что с остальными налогами? Является ли ЗПИФ плательщиком налога на имущество, НДС?
С.А.: Да, но в данном случае Управляющая компания является налоговым агентом. ЗПИФ не является юридическим лицом, это имущественный комплекс.
Все налоги оплачиваются за счет имущества фонда: управляющая компания оплачивает налог на имущество, земельный налог, а также НДС.
— Для кого ваш продукт? Кто ваш клиент?
С.А.: Сейчас у нас в управлении 12 закрытых фондов недвижимости с общим пулом активов около30млрд рублей (здесь и далее — по состоянию на конец февраля 2015 года — ред.). Причем это проекты со строительными компаниями, девелоперами, крупными землевладельцами, банками — то есть, представителями разных сегментов бизнеса.
Важным преимуществом ЗПИФ недвижимости является то, что они позволяют решать задачи разных категорий инвесторов с учетом их индивидуальных потребностей. Владельцы недвижимости, используя эффективный механизм ЗПИФ, могут повысить рентабельность объекта за счет выгодной системы налогообложения. Решение задач строительных компаний предполагает увеличение прибыльности осуществляемых строительных проектов и возможность использования средств на финансирование существующих или создание новых проектов. Использование механизма реинвестирования доходов позволяет достигнуть максимального эффекта от инвестиционной деятельности.
К.Н.: Для банков мы интересны как «упаковка» непрофильных активов (например, недвижимости, полученной по «просроченным» кредитам), а для владельцев земельных активов — как инструмент оптимизации финансовых потоков от продаж земельных участков и организации финансирования строительства (например, при строительстве коттеджных поселков).
С.А.: При этом учредители фонда не теряют контроль над имуществом — они продолжают принимать решения относительно активов (только уже с позиции владельцев не объекта, а инвестиционных паев, которые подтверждают их право на все имущество фонда). В данном случае мы лишь исполнители — с нашей стороны ведение учета по ЗПИФ, составление отчетности для Банка России, работа с оценщиками и аудиторами, разработка договоров.
— В таком случае, какие риски у учредителей ЗПИФ? Может ли Управляющая компания продать кому-либо это имущество?
К.Н.: Владельцы объекта передают в оплату инвестиционных паев объект недвижимости — объект списывается с баланса компании и переходит в ЗПИФ (требуется переоформление прав собственности в Росреестре), а учредителю в обмен на переданный актив выдаются инвестиционные паи — ценные бумаги. Данная ценная бумага подтверждает право владельца паев на все имущество Фонда. По законодательству Управляющая компания выступает доверительным управляющим имуществом ЗПИФ,то есть, фактически имеет право принимать решения по распоряжению активами. Но для квалифицированных инвесторов есть возможность ввести в ЗПИФ контрольный орган, состоящий из владельцев паев, Инвестиционный комитет. Он будет принимать все решения по распоряжению имуществом Фонда законодательно.
Таким образом, риск незаконного распоряжения активами компании-учредителя отсутствует. Также деятельность ЗПИФ жестко контролируется законодательством: вся инфраструктура фонда — Управляющая компания, Специализированный депозитарий, Регистратор — компании, осуществляющие свою деятельность на основании лицензии, выданной Банком России. В случае осуществления недобросовестной деятельности на них налагаются штрафы вплоть до аннулирования лицензии. Такие действия не только финансово невыгодны, но и с учетом того, что сейчас у нас в управлении активы на сумму около 30 млрд рублей, непонятны. Крупные компании доверяют нам реализацию своих проектов, контроль средств, и мы стараемся максимально оправдать надежды наших партнеров.
— И все-таки, кто реально управляет активами ЗПИФ? Управляющая компания или владельцы паев?
С.А.: Наша однозначная позиция — мы исполнители, все решения принимаются непосредственно владельцами паев фонда. Технически, мы формируем договоры, ведем учет, считаем налоги, формируем отчетность и направляем ее в Банк России, работаем по оценке активов и аудиту фонда —то есть, переводим на себя максимальный объем технической работы по реализации проекта. А владельцы паев, учредители принимают все решения, контролируют нашу деятельность, в целом — ведут весь бизнес. Все-таки, мы эксперты фондового рынка, каждый должен заниматься своей работой.
Динамичный сегмент
— Как вы сегодня в целом оцениваете рынок закрытых фондов недвижимости?
С.А.: Рынок сферы услуг по ЗПИФ растет, причем постоянно. И мы это видим не только по собственным проектам. В декабре 2009года было 345 ЗПИФ, сейчас их уже более 600.
К.Н.: С точки зрения регионального фактора, по нашим оценкам, самую высокую популярность ЗПИФ приобрел, конечно, в Москве. Это связано не только с тем, что в данном регионе сосредоточено большее количество компаний, оказывающих данную услугу. Но и с тем, что компании московского региона можно считать «информационно подготовленными». Хотя сейчас заметна значительная активизация проектов на Урале, в Сибири и Поволжье. Мы работаем со всеми регионами страны — через широкую филиальную сеть Финансовой группы БКС, поэтому можем оценить развитие и формирование рынка услуг по созданию и обслуживанию ЗПИФ.
— Есть ли минимальный порог для ЗПИФ? Существуют ли ограничения по сумме? И с какой суммы лучше начинать?
С.А.: Минимальный объем ЗПИФ по законодательству —25 млн рублей, верхний порог не ограничен. Рекомендаций по данному вопросу четких нет — здесь принципиален вопрос самого проекта, который планируется к реализации через ЗПИФ. Насколько он эффективен.
— Влияет ли размер фонда на его доходность?
С.А.: Доходность ЗПИФ зависит от проекта, реализуемого внутри фонда. Например, фонд на 50 млн рублей, но там идут постоянные операции купли-продажи квартир, и доходы от продаж реинвестируются в строительство. Вроде бы ЗПИФ не очень крупный, а доходность неплохая. Поэтому имеет смысл ориентироваться, прежде всего, на идею, которая планируется к реализации внутри ЗПИФ. Мы не берем в работу проекты, которые в потенциале будут невыгодны нашим клиентам — проект должен быть интересен и эффективен. Тогда и расходы на оплату инфраструктуры оправданы.
— Какие самые крупные ЗПИФ находятся под вашим управлением? Какой проект реализуется в данном фонде?
С.А.: Самый крупный фонд у нас в управлении — активы которого сейчас превышают 13млрд рублей. Это фонд для квалифицированных инвесторов. Информацию о проектах наших клиентов мы держим в секрете, она закрыта. Можем лишь сказать, что это проект в сфере коммерческой недвижимости, реализуемый в регионах нашей страны,преимущественно в Московской области.
К.Н.: У нас есть ряд крупных проектов в сфере работы с земельными активами — строительство коттеджных поселков. Очень интересное и перспективное направление.
— Какие у вас планы на будущее?
С.А.: В планах компании — дальнейшее развитие и внедрение ЗПИФ в регионах страны. Интерес к инструменту усиливается, идет приток капитала в эту отрасль, и мы хотим поддержать это движение.
К.Н.: Надеемся, что новосибирским строителям, девелоперам, банкам ЗПИФ тоже будут интересны. У нас в портфеле уже есть проекты в Сибири — мы не хотим на этом останавливаться и приглашаем всех к сотрудничеству. Важным моментом, думаю, будет тот факт, что наша компания ООО УК «БКС — Фонды недвижимости» находится территориально в Новосибирске, поэтому мы всегда готовы встретиться и подобрать индивидуальную стратегию для каждого клиента.
ЦИФРЫ
609 закрытых фондов недвижимости зарегистрировано в Банке России по состоянию на конец 2014 года. Вместе с рентными ЗПИФ этот сегмент составляет свыше 47% всех созданных ПИФов в стране.
170 млрд рублей — оцениваемый объем рынка фондов недвижимости для «неквалифицированных» инвесторов по состоянию на декабрь 2014 года. «При этом половина созданных фондов относится к фондам для «квалифицированных» инвесторов, и по законодательству Управляющая компания не раскрывает информацию о стоимости активов таких фондов. В связи с чем, невозможно однозначно оценить объем рынка всех ЗПИФ недвижимости ».
25 млн рублей — минимальный размер ЗПИФ недвижимости по действующему законодательству. ЗПИФ может быть «сформирован» денежными средствами, недвижимым имуществом, ценными бумагами, а также акциями и долями компаний в сфере строительства.
54% составил рост объема рынка закрытых фондов недвижимости для «неквалифицированных» инвесторов за 5 лет.
Целевые аудитории ЗПИФ
Для крупных собственников недвижимости, владельцев торговых центров и бизнес-центровинтересен ЗПИФ, ориентированный на схемы по сдаче недвижимости в аренду. Схема его достаточно простая — в состав имущества ЗПИФ передается коммерческий объект недвижимости, который затем сдается в аренду. Все рентные платежи поступают на расчетный счет ЗПИФ и не облагаются налогом на прибыль.
Для девелоперских компаний, осуществляющих проекты в области продаж жилой недвижимости, будет интересен ЗПИФ под организацию бизнеса по перепродаже недвижимости. Согласно схеме фонда, в состав имущества передаются квартиры, которые в дальнейшем продаются конечным покупателям — физическим лицам. Доходы от продажи (не облагаемые налогом на прибыль) реинвестируются в покупку новых квартир для целей перепродажи.
Для клиентов — строительных компаний можно предложить проект ЗПИФ, в котором фонд выступает инвестором в строительном процессе. После завершения строительных работ и получения объектов недвижимости в состав имущества ЗПИФ продает квартиры физическим лицам. Все доходы от продажи реинвестируются в строительство новых объектов недвижимости.
Для владельцев гостиничного бизнеса актуальным будет ЗПИФ, применимый в разных процессах: строительство и реконструкция гостиниц, сдача в аренду, организация инвестиций. При этом ЗПИФ дает ключевые преимущества: оптимизацию налогообложения и защиту капиталов инвесторов.
Для крупных собственников земельных активов, владельцев коттеджных поселков интересен будет ЗПИФ со следующей схемой: в состав фонда передаются земельные участки, которые затем межуются и продаются конечным покупателям. Все доходы от продажи направляются в покупку новых земельных активов с целью последующей продажи.
Для банковского бизнеса наиболее популярно предложение по созданию ЗПИФ для аккумулирования непрофильных активов (в том числе полученных в счет просроченной задолженности по кредитам). После передачи имущества ЗПИФ, инвестиционные паи ставятся на баланс Банка, а имущество в последующем может быть реализовано покупателям. Такой фонд позволяет Банкам оптимизировать структуру капитала путем постановки на баланс не непрофильных активов, а инвестиционных паев ЗПИФ.
Свежие статьи
Подписаться на рассылку
status-media.com
Отправляя форму вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Внимание: комментарии у данной статьи отключены!